Cashkurs

Daher sollten Sie sich vor der Kaufentscheidung gründlich über die ortsüblichen Mieten und die Situation auf dem Wohnungsmarkt informieren und möglichst dort investieren, wo Sie sich auskennen. Achten Sie dabei auf die folgenden Kriterien:
    Standort . Wo Kaufkraft und Arbeitsplätze vorhanden sind, stimmt auch die Nachfrage nach Mietwohnungen. Das betrifft nicht nur die großen Ballungsräume, sondern auch wirtschaftlich gesunde Mittelzentren. Wichtig ist, dass es sich um keine »Problemregion« handelt und sowohl eine gute Infrastruktur (Kultur, Einkaufen, ärztliche Versorgung) sowie eine funktionierende Anbindung an das nächstgelegene Ballungsgebiet vorhanden sind.
Lage . Die Wohnung sollte sich in ruhiger, aber nicht abgelegener Lage befinden. Meiden Sie »Schlafstädte« ohne Einkaufsmöglichkeiten und kulturelle Aktivitäten, und bevorzugen Sie Wohnlagen, in denen Läden und Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr in gut erreichbarer Nähe sind.
Größe . Die Größe hängt nicht nur von Ihren finanziellen Möglichkeiten ab, sondern auch von den Anforderungen des Immobilienmarkts. In den Zentrumslagen der Großstädte sind eher kleinere 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen gefragt, während in ländlichen Regionen familienfreundliche 4-Zimmer-Wohnungen oder Reihenhäuser besser vermietbar sind.
Zuschnitt . Egal wie groß die Wohnung ist – ein praktischer Zuschnitt und die optimale Raumausnutzung verbessern die Renditechancen für Sie als Vermieter. Meiden Sie dunkle, verwinkelte und unpraktisch aufgeteilte Wohnungen.
Bauqualität . Eine Immobilie soll stets eine wertbeständige Anlage sein, was natürlich voraussetzt, dass die Bausubstanz auf eine langjährige Nutzung ausgelegt ist. Billigbauweise kann da bald zur teuren Kostenfalle werden. Investieren Sie in eine möglichst neuwertige und solide gebaute Immobilie.
Preis . Wenn der Kaufpreis zu hoch ist, geht auch die schönste Renditerechnung nicht auf. Informieren Sie sich detailliert über die ortsüblichen Immobilienpreise, und feilschen Sie hart mit dem Verkäufer. Bedenken Sie: Jeder Euro, den Sie beim Kauf eingespart haben, verbessert die nächsten Jahrzehnte Ihre Mietrendite! Wenn die Kaufpreise insgesamt zu hoch sind, dann lassen Sie eben die Finger davon.
    Steuern und Finanzierung
    Mieteinnahmen müssen Sie als Einkommen versteuern, wobei Sie jedoch einige Aufwendungen geltend machen können. So können Sie für die Abnutzung der Bausubstanz die sogenannte »Absetzung für Abnutzung (AfA)« geltend machen, die in steuerlicher Hinsicht Ihre Mieteinnahmen mindert. Basis ist der Kaufpreis der Wohnung abzüglich des Anteils für das Grundstück, dessen Wert sich ja logischerweise nicht durch Abnutzung vermindert. Sie beginnt bei gebrauchten Immobilien im Jahr des Erwerbs, bei Neubauten im Jahr der Fertigstellung. In der Regel – sofern Sie nicht eine kürzere Lebensdauer schlüssig nachweisen können – geht man bei Immobilien von einer Lebensdauer von 50 Jahren aus. Für das Finanzamt verliert die Bausubstanz im Lauf von 50 Jahren 100 Prozent ihres Wertes, und das ergibt eine Abschreibung von 2 Prozent pro Jahr. Diesen Prozentsatz können Sie sowohl für neue als auch für gebrauchte vermietete Immobilien ansetzen.
    Auch andere, direkt mit der vermieteten Wohnung zusammenhängende Aufwendungen können Sie gegenüber dem Finanzamt steuermindernd geltend machen. Dazu zählen unter anderem Kosten für Reparaturen und Instandhaltung, die nicht vom Mieter übernommenen Wohnnebenkosten, die Grundsteuer, Anzeigenkosten bei der Mietersuche oder Fahrtkosten zu Mietergesprächen und Eigentümerversammlungen.
    Ebenfalls steuermindernd wirken sich die Zinsaufwendungen aus, die Sie für die Finanzierung zahlen. Hier war bis vor einigen Jahren noch die Kombi-Finanzierung in Form eines tilgungsfreien Kredits und einer Kapitallebensversicherung populär. Während über die gesamte Finanzierungsdauer die Schuldzinsen in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden können, blieb der Wertzuwachs der Versicherungspolice steuerfrei. Allerdings wurden die Steuervorteile der Lebensversicherungen gestrichen, so dass sich dieses Modell nicht mehr rechnet. Ähnlich wie beim selbstgenutzten Wohneigentum ist in aller Regel das klassische Bankdarlehen mit sofort beginnender Tilgung das Mittel der Wahl.
    Die richtige Vermietungsstrategie
    Gute Wohnqualität und eine zinsgünstige Finanzierung sind die Voraussetzungen für den finanziellen Erfolg Ihrer vermieteten