Cashkurs

den Kreditvertrag nach dem Auslaufen der Zinsbindung verlängert, zahlt in aller Regel viel zu hohe Zinsen. Zwischen den Standardkonditionen der Hausbank und Konkurrenzangeboten kann es unter Umständen große Unterschiede geben – eine Differenz von einem Prozentpunkt zwischen billigen und teuren Banken ist keine Seltenheit. Das bedeutet konkret: Wer 1 Prozent zu viel bezahlt, verliert bei zehnjähriger Zinsbindung und 100000 Euro Finanzierungssumme insgesamt je nach Tilgungsanteil bis zu 10000 Euro.
    Dass trotzdem viele Kreditnehmer einfach den auslaufenden Kredit bei der Hausbank verlängern, ohne Konkurrenzangebote einzuholen, liegt daran, dass viele Banken auf die Bequemlichkeit des Kunden setzen und die neuen Konditionen erst kurz vor Ablauf bekanntgeben. Dagegen hilft nur eins: Ergreifen Sie acht bis zehn Wochen vor Torschluss selbst die Initiative, und holen Sie Angebote für die Weiterfinanzierung ein.
    Auch wenn Sie die Bank eigenlich nicht wechseln wollen (was Sie Ihrem Kreditberater tunlichst verschweigen), können Sie Ihre Hausbank mit günstigen Angeboten von Wettbewerbern unter Druck setzen. Gerade bei einer Anschlussfinanzierung sind viele Banken zu Zugeständnissen beim Zins bereit. Dafür gibt es zwei Gründe:
    Kreditkunden, die schon über Jahre treu und zuverlässig ihre Raten bezahlt haben, stellen ein vergleichsweise geringes Ausfallrisiko dar und sind damit begehrter als in Finanzierungsfragen unerfahrene Kunden, die ihre eigene Leistungsfähigkeit nur schwer einschätzen können.
Wegen der stetigen Tilgung nimmt im Lauf der Jahre die Restschuld immer weiter ab, so dass der Schuldenstand im Verhältnis zum Immobilienwert niedriger ist. Das bedeutet für die Bank: Sollte die Finanzierung dennoch schiefgehen, bekommt sie bei einer Zwangsversteigerung mit großer Wahrscheinlichkeit ihre Forderungen komplett zurück.
    Wenn Sie bei der Hausbank auf Granit beißen und keine attraktiven Konditionen angeboten bekommen, sollten Sie den Wechsel der finanzierenden Bank nicht scheuen. Die Kosten halten sich in Grenzen: Für die Abtretung der Grundschuld im Grundbuch fallen je nach Finanzierungsvolumen 200 bis 500 Euro Gebühren an.
    Forward-Darlehen
    Die Vorräte auffüllen, bevor die Preise steigen – diese Strategie funktioniert für Sie auch bei der Baufinanzierung. Wenn die Zinsbindung in nächster Zeit ausläuft und Sie mit steigenden Marktzinsen rechnen, gibt es die Möglichkeit, sich bei der Anschlussfinanzierung über ein sogenanntes Forward-Darlehen das aktuelle Zinsniveau im Voraus zu sichern.
    Damit wird der Kreditvertrag praktisch auf Vorrat geschlossen: Der Zins wird bei Vertragsschluss festgelegt, die Auszahlung des Kredits kann hingegen bis zu drei Jahre aufgeschoben werden. Im Gegenzug verlangt die Bank von Ihnen einen Zinsaufschlag, der in der Regel bei etwa 0,01 bis 0,02 Prozentpunkte pro aufgeschobenem Monat liegt. Das bedeutet: Wird das Darlehen erst nach zwölf Monaten ausgezahlt, steigt der Zinssatz um 0,24 Prozent. Sind bis dahin die Marktzinsen stärker gestiegen, hat sich der frühe Abschluss des Kreditvertrags für Sie schon gelohnt.
    In der jetzigen Phase mit historisch niedrigen Zinssätzen und einer schnell ansteigenden Inflation ist es eine Frage der Zeit, bis die Kreditzinsen deutlich ansteigen. Wenn ein Forward-Darlehen jetzt keinen Sinn macht, wann dann!? Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen noch mal deutlich fallen, geht gegen null.
    Vorsicht  Beim Forward-Darlehen handelt es sich nicht um eine Option, sondern um einen verbindlichen Vertrag. Wenn die Zinsen wieder sinken oder Sie ein günstigeres Angebot finden, können Sie den Darlehensvertrag nicht mehr auflösen. Das gilt auch dann, wenn der Kreditbetrag noch nicht ausgezahlt worden ist.
    Wird die Anschlussfinanzierung in den nächsten sechs Monaten fällig, ist ein herkömmliches Bankdarlehen im Vergleich zum Forward-Darlehen häufig günstiger. Entscheidend dabei ist, wie lange Sie beim normalen Darlehen die Kreditauszahlung hinausschieben können, ohne dass die Bank einen sogenannten Bereitstellungszins verlangt. Kulante Institute lassen ihren Kunden bis zu sechs Monaten Zeit, bis sie sozuagen als »Vorratshaltungsgebühr« den Bereitstellungszins von üblicherweise 0,25 Prozent pro Monat erheben.
    Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditauflösung
    Wer einen Immobilienkredit über mehrere Jahre festschreibt, will sich auf kalkulierbare Festzinsen verlassen. Aber manchmal wird die Bindung zur