Miete mindern - aber richtig!

Mangelanzeige ist keine Form vorgeschrieben, aus Gründen der Beweissicherung ist Schriftform aber anzuraten. In eiligen Fällen kann aber auch eine telefonische Information des Vermieters erforderlich sein. Das Gesetz verlangt eine unverzügliche Unterrichtung des Vermieters, also ohne schuldhaftes Zögern. Die Mängel sind vom Mieter hinreichend genau zu beschreiben, um den Vermieter zu veranlassen, den Mängelrügen nachzugehen.
Die Minderung tritt auch dann nicht ein, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung vereitelt, indem er z. B. die Handwerker nicht in die Wohnung lässt.
Und schließlich entfällt das Minderungsrecht auch, wenn der Mieter den Mangel selbst zu vertreten hat. So kann der Mieter selbstverständlich nicht die Miete wegen einer defekten Fensterscheibe und der dadurch verursachten mangelhaften Beheizung der Wohnung mindern, wenn er die Scheibe selbst schuldhaft zerstört hat. In der Praxis ist dieser Ausnahmetatbestand besonders bei Feuchtigkeits- und Schimmelschäden von Bedeutung. Hier kann ein Vertretenmüssen des Mieters dann vorliegen, wenn er z. B. Feuchtigkeitsschäden durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten selbst verursacht hat.
    37 Achtung: Kündigungsgefahr
    Mindert der Mieter zu Unrecht die Miete, kann unter Umständen eine fristlose oder fristgerechte Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter erfolgen, wenn der Rückstand die hierfür erforderlichen Grenzen überschreitet. Das gilt regelmäßig auch dann, wenn der Mieter sich beraten lässt, da das Verschulden des Beraters (Mieterverein, Anwalt) dem Mieter zugerechnet wird. In strittigen Fällen empfiehlt es sich deshalb dringend, die Miete unter Vorbehalt der Geltendmachung der Rechte wegen der Mängel zu zahlen. Dadurch wird das Risiko der Kündigung minimiert.
    Hinweis
    Zahlt der Mieter die Miete wegen eines Mangels nicht und hat der Vermieter das Mietverhältnis deshalb gekündigt, dann kann der Vermieter bei einer Klage auf Räumung und Zahlung wegen der nach Zustellung der Klage fällig werdenden Nutzungsentschädigung bei Gericht den Erlass einer Sicherungsanordnung beantragen. Danach hat der Mieter für die nicht gezahlten Beträge Sicherheit zu leisten (Bürgschaft, Hinterlegung). Tut er dies nicht, kann u. U. eine einstweilige Verfügung auf Räumung ergehen.

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Abfluss
    Rechtsprechungsübersicht:
    3 % defekter Badewannenabfluss (AG Schöneberg – 31.10.1990 – 5C 72/90 – GE 1991, 527)
    5 % defekter Toilettenabfluss (AG Schöneberg – 31.10.1990 – 5C 72/90 – GE 1991, 527)
    25 % Durch schadhafte Abflussrohre tritt Wasser aus, wodurch ein Parkettboden schadhaft wird und in mehreren Zimmern die Wände durchfeuchten. (LG Düsseldorf – 2.11.1994 – 24S 242/94 – DWW 1996, 282)
    50 % Verstopfung der Toilette, wodurch verdrecktes Abwasser ins Badezimmer läuft (AG Hannover – 10.10.2008 – 559C 3475/08 – WuM 2009, 346)
Abhilfefrist
    Wenn der Mieter das Mietverhältnis wegen eines Mangels kündigen will, muss er grundsätzlich gemäß § 543 Abs. 3 BGB dem Vermieter eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen. Die Länge der Frist bemisst sich nach den Gegebenheiten des Einzelfalles. Dabei ist zu berücksichtigen, welche Maßnahmen zur Mangelbeseitigung erforderlich sind, ob eine Ausschreibung der Arbeiten erforderlich ist, ob Ersatzteile zu besorgen sind oder ob verschiedene Handwerker zu 40 koordinieren sind. Auf der anderen Seite ist auch zu berücksichtigen, welche Beeinträchtigungen für den Mieter durch den Mangel verursacht werden. Hat der Mieter eine zu kurze Frist gesetzt, ist die Fristsetzung nicht unwirksam. In diesem Fall gilt die angemessene Frist. Kündigt der Mieter aber vor Ablauf der angemessenen Frist, ist diese Kündigung unwirksam.
    Die Abhilfefrist muss nicht mit einer Kündigungsandrohung verbunden werden. Im Fall des § 543 Abs. 3 S. 1 BGB ist neben der Fristsetzung die Androhung der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht erforderlich (BGH NZM 2007, 561 = NJW 2007, 2474). Hat der Mieter mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die außerordentliche fristlose Kündigung, etwa eine Ersatzvornahme oder eine Mangelbeseitigungsklage, angedroht, kann die Kündigung trotz eines darin liegenden widersprüchlichen Verhaltens regelmäßig bereits nach erfolglosem Ablauf der