Miete mindern - aber richtig!

unzulässigen Einschränkung des Minderungsrechts. Da die Miete sich bei einem Mangel automatisch, d. h. ohne Ausübung eines Gestaltungsrechts, mindert, erfolgt i. d. R. in dem Monat, in dem der Mangel auftritt, eine Überzahlung. Mit diesem Rückzahlungsanspruch könnte der Mieter in den Folgemonaten von Gesetzes wegen aufrechnen. Diese Möglichkeit wird durch die Aufrechnungsklausel ausgeschlossen, sofern nicht die Berechtigung zur Minderung unstreitig ist. Der Mieter müsste die Überzahlung also einklagen. Die Bestimmung in einem Mietvertrag, wonach der Mieter eine Mietminderung einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses ankündigen muss, lässt demgegenüber das Rückforderungsrecht wegen überzahlter Beträge unberührt und ist deshalb wirksam.
43 Allgemeine Geschäftsbedingungen
    Allgemeine Geschäftsbedingungen sind für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt. Dabei ist es egal, ob sie maschinenschriftlich in den Vertragstext aufgenommen oder handschriftlich eingesetzt wurden. Keine allgemeinen Geschäftsbedingungen liegen vor, wenn die entsprechenden Bedingungen zwischen den Vertragspartnern im Einzelnen ausgehandelt wurden.
    Allgemeine Geschäftsbedingungen werden nur dann Bestandteil des Vertrages, wenn der Vertragspartner des Verwenders die Möglichkeit der Kenntnisnahme vor Vertragsschluss hat. Dies ist bei vorformulierten Mietvertragsformularen in der Regel der Fall. Nicht Vertragsbestandteil werden sog. überraschende Klauseln . Nach § 305c Abs. 1 BGB werden Bestimmungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrages, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, nicht Vertragsbestandteil. Wenn eine Klausel überraschend i.S.d. Vorschrift ist, dann kommt es auf ihren Inhalt nicht mehr an. Eine Inhaltskontrolle gem. § 307 BGB oder eine Klauselkontrolle gem. §§ 308, 309 BGB findet dann gar nicht mehr statt.
    Vereinfacht gesagt, muss der Klausel ein Überrumpelungs- oder Übertölpelungseffekt zukommen. Eine solche Regelung wird von dem Vertragspartner des Verwenders nicht erwartet oder ihre Tragweite wird durch die Art der Formulierung oder ihre Platzierung nicht erkannt. Abzustellen ist dabei immer auf einen durchschnittlichen, aber rechtsunkundigen Mieter. Der konkrete Wissens- und Kenntnisstand der Parteien ist dabei unerheblich.
    Eine allgemeine Geschäftsbedingung ist schon dann überraschend, wenn ihr Inhalt objektiv ungewöhnlich ist. Möglich ist auch, dass die Klausel von dem abweicht, was der Vertragspartner des Verwenders als seine Vorstellungen und Absichten bei den Verhandlungen zum Ausdruck gebracht hat, ohne dass dem widersprochen wurde. Auch umständliche und langatmige Formulierungen oder eine unsystematische Stellung der Klausel können zu einer Unwirksamkeit gem. § 305c Abs. 1 BGB führen. Demgegenüber sprechen gerade optische Hervorhebungen gegen den Übertölpelungs- und Überraschungseffekt.
    44 Im Mietrecht spielen diese Fragen besonders dann eine Rolle, wenn Hausordnungen in den Vertrag mit einbezogen werden und dort der vertragsgemäße Gebrauch beschränkt oder zum Nachteil des Mieters abgeändert wird.
    Als überraschend wurden u. a. folgende Klauseln eingeordnet:
Berechtigung des Vermieters, bestehende Balkone zu beseitigen und fehlende Verpflichtung, unbenutzbar werdende Balkone zu erneuern;
Der Mieter erklärt sein Einverständnis mit der Einrichtung eines Breitbandanschlusses;
Regelung der Haustierhaltung in der Hausordnung;
Verpflichtung des Erdgeschossmieters zur Schneeräumung in Hausordnung;
Festlegung der Wohnungstemperatur auf 18 Grad Celsius in der Zeit von 8 bis 21 Uhr.
    Bevor eine Inhalts- oder Klauselkontrolle stattzufinden hat, ist eine allgemeine Geschäftsbedingung auszulegen. Auch hier gelten die allgemeinen Regeln der §§ 133, 157 BGB. Auszugehen ist deshalb vom Wortlaut der Klausel. Führt die Auslegung zu einem eindeutigen Ergebnis, ist dies der weiteren Beurteilung zugrunde zu legen. Nur wenn mehrere Verständnismöglichkeiten übrig bleiben, ist gem. § 305c Abs. 2 BGB von der für den Verwender nachteiligeren Auslegung der