Miete mindern - aber richtig!

üblich, die Minderungsquote mit einem Prozentwert anzugeben. Dieser Wert ist auf die Bruttomiete anzuwenden. Es kommt bei der Berechnung nicht auf die subjektive Betroffenheit des Mieters an. Deshalb mindert sich die Miete bei Heizungsausfall auch bei dem Mieter, der zu dem Zeitpunkt im Urlaub war. In der Praxis ist insbesondere bei kleineren Mängeln die Schätzung (bei Gericht gem. § 287 ZPO) üblich. Nachfolgend werden Minderungsquoten zu häufig auftretenden Mängeln bei den einzelnen Schlagworten angegeben. Sie sind nur ein grober Wert, da es immer auf die Besonderheiten des Einzelfalls ankommt. Hierzu zählt z. B., wie lange der Mangel bestand, wie viele Räume betroffen waren und wie stark die Gebrauchsbeeinträchtigung tatsächlich war.
    Die Minderung kann darüber hinaus im Einzelfall ausgeschlossen sein:
Nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB ist die Minderung ausgeschlossen, wenn der Mangel der Mietsache unerheblich ist. Ein unerheblicher Mangel wird in aller Regel gegeben sein, wenn der Fehler leicht 35 erkennbar ist und mit geringem Kostenaufwand beseitigt werden kann, sodass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstieße.
Durch das „Gesetz zur energetischen Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“ wurde ein weiterer Ausschlusstatbestand ins BGB eingeführt. Nach § 536 BGB Abs. 1a bleibt eine Minderung der Tauglichkeit für drei Monate außer Betracht, soweit diese aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 dient.
Gemäß § 536b S. 1 BGB ist die Minderung ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kennt. Es muss also eine Abweichung der Istbeschaffenheit von der Sollbeschaffenheit vorliegen und der Mieter muss genau diese Abweichung positiv kennen, und zwar bereits bei Abschluss des Vertrages. Die allgemeine Kenntnis vom schlechten Zustand des Mietobjekts reicht ebenso wenig wie die Kenntnis, dass das Mietobjekt mangelanfällig ist.
Ebenso ist die Minderung gem. § 536b S. 2 BGB ausgeschlossen, wenn dem Mieter der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 28.11.1979 – VIII ZR 302/78; NJW 1980, 777) handelt der Mieter grob fahrlässig, wenn er die erforderliche Sorgfalt bei Vertragsschluss in einem ungewöhnlich hohen Maß verletzt und dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Ein solcher Fall ist z. B. gegeben, wenn der Mieter eine Wohnung anmietet, ohne sie zuvor besichtigt zu haben. Auf der anderen Seite trifft den Mieter keine Untersuchungs- oder Erkundigungspflicht. Aber selbst bei grob fahrlässiger Unkenntnis vom Mangel bleibt das Minderungsrecht des Mieters bestehen, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist liegt vor, wenn der Vermieter den Mieter täuscht, um in ihm einen Irrtum zu erregen. Es ist weder erforderlich, dass der Vermieter mit Bereicherungsabsicht gehandelt hat noch dass er den Mieter schädigen will.
Hat der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietvertrages nicht positiv gekannt oder ist er ihm auch nicht aufgrund grob fahrlässigen Verhaltens unbekannt geblieben, so sind Minderungsansprüche trotzdem ausgeschlossen, wenn er die Mietsache in Kenntnis des Mangels annimmt, ohne einen entsprechenden Vorbehalt zu machen. Grob fahrlässige Unkenntnis vom Mangel schadet hier nicht. Der Vorbehalt des Mieters muss sich auf bestimmte konkrete 36 Mängel beziehen. Ein allgemeiner Vorbehalt „sich die Gewährleistungsrechte vorzubehalten“ o. Ä. genügt nicht. Besondere Bedeutung kommt deshalb dem Übergabeprotokoll zu. Sind im Übergabeprotokoll bestimmte Mängel aufgeführt, ohne dass der Mieter einen Vorbehalt hierzu vermerkt hat, dann ist damit die Minderung ausgeschlossen. Etwas anderes kann aber dann anzunehmen sein, wenn der Vermieter zugesichert hat, diese Mängel noch zu beseitigen.
Der Mieter ist bekanntlich näher an der Mietsache dran als der Vermieter. Es ist deshalb gem. § 536c BGB eine Obliegenheit seinerseits, den Vermieter zu informieren, wenn sich entweder während des Bestandes des Mietverhältnisses ein Mangel zeigt oder eine Maßnahme zum Schutze der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich ist. Für die