Miete mindern - aber richtig!

Siedlungswerkes in Deutschland e. V.)
PVV
positive Vertragsverletzung
Rn.
Randnummer
RE
Rechtsentscheid
RPfleger
Der Deutsche Rechtspfleger
RE
Rechtsentscheid
RG
Reichsgericht
RGBl
Reichsgesetzblatt
RGZ
Entscheidungen des Reichsgerichts in Zivilsachen
Rspr.
Rechtsprechung
s.
siehe
S.
Satz, Seite
s. u.
siehe unten; siehe unter
SchlHA
Schleswig-Holsteinischer Anzeiger
Schmidt-Futterer
Mietrecht, 11. Aufl., 2013
sog.
sogenannte(r)
str
streitig
st. Rspr.
ständige Rechtsprechung
TA Lärm
Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm
Tz.
Teilziffer
u. a.
unter anderem, und andere
u. Ä.
und Ähnliche(s)
Urt.
Urteil
usw.
und so weiter
u. U.
unter Umständen
v.
von, vom
VG
Verwaltungsgericht
VGH
Verwaltungsgerichtshof
vgl.
vergleiche
VO
Verordnung
VuR
Verbraucher und Recht
29 WEG
Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht
WFB
Wohnungsförderungsbestimmungen
WGG
Gesetz über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen
WImmoT
Weimarer Immobilienrechtstage (Dokumentation)
WiStG
Wirtschaftsstrafgesetz
WoBauG
Wohnungsbau- und Familienheimgesetz
WoBindG
Wohnungsbindungsgesetz
WoFG
Wohnraumförderungsgesetz
WoFÜG
Wohnraumförderungs-Überleitungsgesetz
WuM
Wohnungswirtschaft und Mietrecht
ZAP
Zeitschrift für die Anwaltspraxis (zitiert nach Fach und Seite)
z. B.
zum Beispiel
ZdWBay
Zeitschrift der Wohnungswirtschaft Bayern
ZfIR
Zeitschrift für Immobilienrecht
Ziff.
Ziffer
ZMR
Zeitschrift für Miet- und Raumrecht
ZPO
Zivilprozessordnung i. d. F. der Bekanntmachung v. 12.9.1950
z. T.
zum Teil
ZWE
Zeitschrift für Wohnungseigentum
zzgl.
zuzüglich

31 Einführende Erläuterungen
I. Übersicht über die verschiedenen Ansprüche
    Der Mietvertrag ist ein Dauerschuldverhältnis. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass die Mietvertragsparteien einen Preis vereinbaren, der dem Wert der mangelfreien Wohnung entspricht. Kommt es dann zu Mängeln an der Wohnung, mindert sich dieser Preis (= Miete) entsprechend. Außerdem stehen dem Mieter weitere Ansprüche zu:
1. Erfüllungsanspruch
    Zunächst kann der Mieter vom Vermieter die Beseitigung des Mangels verlangen. Dabei ist es unerheblich, wann der Mangel eingetreten ist, ob der Vermieter ihn zu vertreten hat oder nicht, oder ob der Mangel unerheblich ist. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in mangelfreiem Zustand zu übergeben und in diesem Zustand zu erhalten. Zur Durchsetzung des Erfüllungsanspruchs steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete gem. § 320 BGB bis zur Beseitigung des Mangels zu. Dieser Anspruch besteht neben der Minderung der Miete. Der Höhe nach kann der Mieter ca. den dreifachen Minderungsbetrag noch einmal zurückbehalten. Das Zurückbehaltungsrecht erlischt außerdem, wenn das Mietverhältnis beendet wurde, egal ob Mieter- oder Vermieterkündigung, oder wenn der Vermieter das Grundstück verkauft hat.
32 2. Schadensersatzanspruch
    Darüber hinaus stehen dem Mieter bei einem Mangel gegenüber dem Vermieter gem. § 536a BGB Schadensersatzansprüche unter drei alternativen Voraussetzungen zu:
wenn der Mangel von Anfang an vorhanden war, unabhängig davon, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat (Garantiehaftung)
bei einem nach Übergabe eintretenden Mangel, wenn der Vermieter ihn zu vertreten hat
bei einem nachträglich entstanden Mangel, den der Vermieter nicht zu vertreten hat, wenn der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist.
    Der Vermieter hat einen Mangel z. B. zu vertreten, wenn er seiner Erhaltungspflicht gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB nicht nachgekommen ist. Dabei hat der Vermieter für das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen, wie z. B. des Hausmeisters, der Handwerker und der Putzfrau, gem. § 278 BGB einzustehen.
3. Kündigungsrecht
    Der Mieter kann das Mietverhältnis unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz Ziff. 1 BGB fristlos kündigen, wenn der Vermieter ihm den vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache ganz oder z. T. nicht rechtzeitig gewährt oder ihm dieser entzogen wird. Die Voraussetzungen sind bei Mängeln der Mietsache gegeben. Voraussetzung für die Ausübung des Kündigungsrechts ist grds. eine Fristsetzung zur Abhilfe gegenüber dem Vermieter. Diese ist nur dann überflüssig, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Eine Kündigung ist gem. § 569 Abs. 1 BGB ebenfalls möglich,