Miete mindern - aber richtig!

gesetzten Abhilfefrist wirksam erklärt werden. Nur in besonderen Ausnahmefällen muss eine neue Frist gesetzt werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter im Vertrauen auf die Ankündigung bereits bestimmte Maßnahmen eingeleitet hat.
    Die Fristsetzung ist grundsätzlich auch bei einer Kündigung wegen gesundheitsgefährdenden Zustands der Wohnung gemäß § 569 Abs. 1 BGB erforderlich (BGH NZM 2007, 439 = NJW 2007, 2177). Die Frage, innerhalb welchen zeitlichen Rahmens eine fristlose außerordentliche Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung auszusprechen ist, hängt von den besonderen Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab und entzieht sich einer allgemeinen Betrachtung (BGH Beschl. v. 13.4.2010 – VIII ZR 206/09). Dies gilt unabhängig davon, ob man die Regelung des § 314 Abs. 3 BGB auch im Wohnraummietrecht für anwendbar erachtet (offen gelassen von BGH WuM 2009, 231) oder ob man in diesen Fällen von einer Verwirkung ausgeht (BGH NJW 2009, 2297).
    Eine Abhilfefrist muss nicht gesetzt werden, wenn
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.
41 Abkürzungsweg
    Rechtsprechungsübersicht:
    10 % Entziehung eines jahrelang gestatteten Abkürzungsweges (AG Münster – 21.10.1981 – 5C 438/81 – WuM 1982, 170)
Abmahnung
    Eine Abmahnung ist das an eine andere Person gerichtete Verlangen, ein bestimmtes Verhalten in Zukunft zu unterlassen. Man unterscheidet die qualifizierte Abmahnung und die einfache Abmahnung. Die qualifizierte Abmahnung unterscheidet sich von der einfachen Abmahnung dadurch, dass sie auch eine Rechtsfolge androht, meist die Kündigung des Vertrages. Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer von ihm als unberechtigt erachteten Abmahnung. Eine Klage auf Feststellung, dass eine vom Vermieter erteilte Abmahnung aus tatsächlichen Gründen unberechtigt war, ist unzulässig (BGH NZM 2008, 277 = NJW 2008, 1303).
Abriss
    â†’ Bauarbeiten
Abweichende Vereinbarung
    Grundsätzlich können die Parteien im Privatrecht alle vertraglichen Regelungen treffen, die nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen oder sittenwidrig sind.
    Der Gesetzgeber hat für das Mietrecht wegen seiner sozialen Bedeutung in diese Vertragsfreiheit eingegriffen. Es handelt sich dabei um einen Kompromiss zwischen den naturgemäß sich diametral gegenüberstehenden Interessen der Mietvertragsparteien. Der Eingriff in die Gestaltungsfreiheit, nicht die Abschlussfreiheit, bezweckt den Schutz des Mieters. Dieser gesetzliche Zweck kann aber nur dann erreicht werden, wenn es den Mietvertragsparteien untersagt ist, durch individuelle oder formularvertragliche Vereinbarungen hiervon zulasten des Mieters abzuweichen. Deshalb gibt es im Mietrecht 41-mal den Satz, wonach Abweichungen zulasten des Mieters von 42 der zuvor getroffenen Regelung unwirksam sind. Dies gilt auch im mietrechtlichen Gewährleistungsrecht gemäß § 536 Abs. 4 BGB.
    Daraus folgt, dass auch Klauseln, die nicht ausdrücklich das Mietminderungsrecht ausschließen, jedoch das Recht beschränken oder die Geltendmachung erschweren, unwirksam sind. Solche Klauseln sind grundsätzlich restriktiv auszulegen.
    Einzelfälle:
Die Bestimmung in einem Mietvertrag, wonach der Mieter die Miete nicht mindern darf, soweit er Ausbesserungs- und Baumaßnahmen des Vermieters dulden muss, ist unwirksam.
Die Bestimmung in einem Mietvertrag, wonach eine Minderung nur zulässig ist, wenn der Mieter sich mit seinen bisherigen Zahlungsverpflichtungen nicht im Rückstand befindet, ist unwirksam.
Das Minderungsrecht darf auch nicht von einer vorherigen Ankündigung abhängig gemacht werden.
Das Minderungsrecht darf auch nicht durch irgendwelche Fristenregelungen beschränkt werden.
Nach dem Rechtsentscheid des BGH v. 26.10.1994 (NJW 1995, 254) ist deshalb in Mietverträgen, die vor dem 1.9.2001 geschlossen wurden, eine Vorleistungsklausel, wonach die Miete abweichend von der insofern noch weiter geltenden Regelung des § 551 a. F. BGB im Voraus zu zahlen ist, unwirksam, wenn im Mietvertrag dem Mieter untersagt ist, mit Überzahlungen wegen geminderter Miete aufzurechnen. Dieses Aufrechnungsverbot führt i.V.m. der Vorauszahlungsklausel zu einer