Miete mindern - aber richtig!

„Technoschuppen“ handelt. Welche Störungen durch solche Beschreibungen als vertragsgemäß vereinbart gelten, ist jeweils durch Auslegung zu ermitteln. Es kann auch ein über das Normale hinausgehender Standard vereinbart werden, z. B. durch die Formulierung „besonders ruhige Wohnung“. Die Vereinbarung bestimmter Standards kann auch konkludent erfolgen. Nach einer Entscheidung des BayObLG (NJW 1987, 1951) kann z. B. die Vereinbarung einer besonders niedrigen Miete im Einzelfall bedeuten, dass die Parteien den schlechten und/oder renovierungsbedürftigen Zustand einer Wohnung als vertragsgemäß vereinbart haben. Dies gilt nach einem Urteil des BGH (ZMR 1965, 340) auch dann, wenn die Parteien im Mietvertrag den schlechten Zustand oder den bestimmten Mangel (z. B. Lärm oder Gerüche) ausdrücklich beschrieben und vereinbart haben.
    Mithin ist es weitgehend eine Frage der konkreten Vertragsgestaltung und damit des Einzelfalls, ob eine Mietsache mangelhaft ist. Generalisierende Regeln lassen sich dazu nur in engen Grenzen aufstellen. Als derartige Regel kann gelten, dass nach allgemeiner Meinung nicht nur Fehler in der Substanz der Mietsache selbst, sondern auch andere tauglichkeitsmindernde Verhältnisse der Mietsache, z. B. Immissionen von außen her oder Gefahrenquellen in der Umgebung, Mietmängel sein können. Da ein individuell vereinbarter vertragsgemäßer Gebrauch aber häufig nicht feststellbar ist, ist auch 189 hier dann häufig auf den gewöhnlichen oder üblichen Gebrauch abzustellen.
    Insbesondere in der Wohnraummiete werden häufig keine besonderen Standards vereinbart. Dann stellt sich die Frage, was der vereinbarte Standard ist. Hier kommt es auf die Verkehrsanschauung an, die durch Auslegung zu ermitteln ist. Bedeutsam ist dabei die Frage, auf welchen Baustandard abzustellen ist. Nach der Verkehrsauffassung kann ein Mieter, der eine Altbauwohnung anmietet, in der Regel nur erwarten, dass die Wohnung die zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden Vorgaben erfüllt (BGH Urt. v. 6.10.2004 – VIII ZR 355/03 – NZM 2005, 60 = NJW 2005, 218 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 13). Dies gilt insbesondere für den Schall- und Wärmeschutz sowie die Elektroinstallation, aber auch für alle anderen Gewerke. Deshalb weist eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude, wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Das gilt auch dann, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert (BGH Urt. v. 17.6.2009 – VIII ZR 131/08 – NJW 2009, 2441 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 24). Etwas anderes kann sich aber daraus ergeben, dass eine Altbauwohnung als modernisiert oder renoviert angeboten wird. Hier kann der Mieter erwarten, dass die zum Zeitpunkt der Modernisierungsmaßnahme geltenden technischen Regeln für die tatsächlich durchgeführten Maßnahmen alle eingehalten wurden. Dies gilt auch, wenn der Vermieter bauliche Veränderungen vornimmt, die zu Lärmimmissionen führen können. Hier kann der Mieter erwarten, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen. So entsteht an der Mietwohnung in einem älteren Gebäude, die vor der Aufstockung im obersten Wohngeschoss gelegen war, ein Mangel, wenn das Wohnhaus nachträglich um ein weiteres Wohngeschoss aufgestockt wird, wenn die Trittschalldämmung der darüber errichteten Wohnung nicht den Anforderungen der im Zeitpunkt der Aufstockung geltenden DIN-Norm an normalen Trittschallschutz genügt (BGH Urt. v. 6.10.2004 – VIII ZR 355/03 – NZM 2005, 60 = NJW 2005, 218 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 13).
    Häufig wird ein Mangel schon dann angenommen, wenn die Mietsache „nur in der Befürchtung einer Gefahr benutzt werde könne“. Das 190 OLG Hamm (ZMR 1987, 267) hatte sich hierzu einmal mit der Frage zu beschäftigen, ob es für die Annahme eines Mangels i.S.d. § 536 BGB ausreicht, dass sich das Mietobjekt auf durch giftige Chemikalien verseuchtem Untergrund befindet, wobei sich eine Gefahr für die Gesundheit der