Miete mindern - aber richtig!

Beweisverfahren zulässig, wenn neben den allgemeinen Sachentscheidungsvoraussetzungen folgende besonderen Verfahrensvoraussetzungen alternativ gegeben sind:
Der Gegner muss dem Verfahren zugestimmt haben; die Zustimmung des Antragsgegners ist eine Prozesshandlung und muss dem Gericht gegenüber abgegeben werden.
Es muss die Besorgnis des Verlustes des Beweismittels oder der erschwerten Benutzung eines Beweismittels bestehen. Die Besorgnis des Verlustes oder der erschwerten Benutzung des Beweismittels kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der vermeintliche Mangel beseitigt werden soll, also wenn Instandsetzungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchgeführt werden.
Es muss um die Feststellung des Zustandes oder Wertes einer Sache, der Ursache eines Sachschadens oder Sachmangels sowie des Aufwandes für die Beseitigung eines solchen Schadens oder Mangels gehen.
    Gemäß § 485 Abs. 2 ZPO kann eine Partei die schriftliche Begutachtung durch einen Sachverständigen u. a. beantragen, wenn sie ein rechtliches Interesse daran hat, dass
der Zustand oder Wert der Mietsache,
die Ursache eines Mangels oder Schadens oder
der Aufwand für die Beseitigung eines Schadens oder Mangels
    festgestellt werden soll.
    Dem Sachverständigen kann die Feststellung von Mängeln der Mietsache, der deshalb vorliegenden Gebrauchsbeeinträchtigung und des Kostenaufwandes zur Mängelbeseitigung übertragen werden. Umstritten ist, ob der Sachverständige auch mit der Ermittlung der Minderungsquote beauftragt werden darf. Dafür sprechen pragmatische 187 Gründe. Jedoch ist die Beurteilung einer evtl. Mietminderung eine Rechtsfrage, die dem Gericht obliegt.
Selbstbeseitigungsrecht
    Gerät der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter den Mangel gem. § 536a Abs. 2 BGB selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Voraussetzung hierfür ist, dass
entweder der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist oder
eine umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
    Die Kosten für eine ohne Inverzugsetzung durchgeführte Instandsetzungsmaßnahme bekommt der Mieter weder nach § 536a Abs. 2 BGB noch nach irgendeiner anderen Norm erstattet (BGH Urt. v. 16.1.2008 – VIII ZR 222/06 – WuM 2008, 147 = MietPrax-AK § 536a BGB Nr. 4).
Silberfischchen
    â†’ Ungeziefer
Sittenwidrigkeit
    Sittenwidrige Rechtsgeschäfte sind gem. § 138 BGB nichtig. Sittenwidrig sind Vereinbarungen, die gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstoßen. Maßgeblich ist dabei sowohl die Art und Weise des Zustandekommens des Vertrages wie auch der Inhalt des Vertrages. In der Praxis haben sich verschiedene Fallgruppen herausgebildet. Hierzu zählen z. B. Knebelverträge oder auch der Wucher. Für das Mietrecht hat der Gesetzgeber besondere Regelungen, nämlich die Mietpreisüberhöhung in § 5 WiStG und den Mietwucher in § 291 StGB geschaffen. Eine Mietpreisüberhöhung liegt vor, wenn der Vermieter unter Ausnutzung einer Mangellage eine Miete fordert, die die ortsübliche Miete um mehr als 20 % übersteigt.
188 Sollbeschaffenheit
    Unter Sollbeschaffenheit versteht man den Zustand, den die Mietsache nach den ausdrücklichen oder konkludent getroffenen Vereinbarungen haben soll. Weicht dieser Zustand vom tatsächlichen Zustand (Istbeschaffenheit) ab, spricht man von einem Mangel.
    Für die Ermittlung der Sollbeschaffenheit ist in erster Linie die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung, nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen maßgebend (BGH Urt. v. 6.10.2004 – VIII ZR 355/03 – NZM 2005, 60 = NJW 2005, 218 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 13). Solche ausdrücklichen Vereinbarungen kommen in der Praxis insbesondere bei der Wohnungsgröße vor. Möglich ist es aber auch, dass weitere Beschaffenheiten im Mietvertrag vereinbart werden. Aus dem Zusatz hinter der Anschrift der Wohnung „Wohnung über Gaststätte“ o. Ä. ergibt sich z. B., dass Störungen, die üblicherweise von einer Gaststätte ausgehen, als vertragsgemäß vereinbart werden und deshalb keinen Mangel darstellen. Nur wegen gaststättenuntypischer Mängel kann der Mieter Rechte herleiten, z. B. weil es sich um einen