WISO - Aktien, Anleihen und Fonds

innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien verkauft, dem unterstellen die Finanzbehörden sogar einen gewerbsmäßigen Handel – mit allen steuerlichen Konsequenzen. Außerdem fallen beim Kauf von Grundstücken oft Maklercourtagen und immer |212| Grunderwerbssteuern und Notargebühren an. Hinzu kommt viel Schreibkram und Bürokratie. Außerdem besteht in diesem Bereich ein hohes Maß an Unsicherheit, da die geltenden Steuergesetze häufig geändert werden.
    Das alles fällt weg, wenn das Grundstück indirekt gekauft wird, indem Anteile an einem Immobilienfonds erworben werden. Immobilienfonds investieren in Häuser, Bürogebäude oder Einkaufscenter. Wenn es an geeigneten Objekten fehlt oder in Zeiten sinkender Renditen im Immobilienbereich, darf ein großer Teil des Fondsvermögens auch in Wertpapiere und Anleihen oder liquide angelegt werden.
    Wenn Sie überlegen, ob Sie Ihre Ersparnisse statt in Aktien- oder Rentenfonds lieber in Immobilienfonds investieren sollen – oder wegen der Risikostreuung eine Mischung aus allen diesen Fondsarten anstreben –, dann ist es sehr wichtig, den Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds zu kennen und zu beachten. Sonst können Sie böse Überraschungen erleben.
     
     
    Offene Immobilienfonds
     
    Offene Immobilienfonds sind unter staatlicher Aufsicht stehende Investmentfonds, die von Grundstücksinvestmentgesellschaften treuhänderisch verwaltet werden. Der Zusatz »offen« bei Immobilienfonds bedeutet, dass der Anleger seine Anteile jederzeit über seine Bank zu einem aktuellen Marktpreis wieder verkaufen kann. Es bedeutet auch, dass er sich nicht an einer speziellen Immobilie beteiligt, sondern an einem großen Pool in Deutschland, in Europa oder sogar in der ganzen Welt. Offene Immobilienfonds investieren in viele verschiedene Objekte. Ein Großteil der Anlegergelder wird in Gewerbeimmobilien (bebaute Geschäfts- und Mietwohngrundstücke) investiert. Das restliche Geld dient als Liquiditätsreserve für Neuinvestitionen.
    Offene Immobilienfonds veröffentlichen Halbjahresberichte und einmal im Jahr einen Rechenschaftsbericht. In beiden findet man eine komplette Vermögensaufstellung und Angaben zu den Objekten, in die der Fonds investiert hat. Diese Berichte werden dem Anleger auf Verlangen zur Verfügung gestellt. Oftmals veröffentlichen die einzelnen Gesellschaften darüber hinaus zusätzliche Informationen, beispielsweise über neu erworbene Objekte.
    Die ausschüttungsfähigen Erträge stammen vor allem aus Miet- und Zinseinnahmen. In Zeiten sinkender Renditen auf dem Immobilienmarkt darf ein großer Teil des Fondsvermögens auch in Wertpapiere und Anleihen, Tagesgeld oder Geldmarktfonds angelegt werden.
    |213| Nur die »offenen« Immobilienfonds dürfen den geschützten Namen »Investmentfonds« führen. Die geschlossenen Immobilienfonds dürfen sich »nur« Fonds (also ohne den Zusatz »Investment«) nennen. Die Fondsgesellschaften sind auch sonst an strenge Anlegerschutzvorschriften gebunden. Ein Fonds (nach dem Wortlaut des Gesetzes ist er ein »Grundstück-Sondervermögen«) besteht aus mindestens zehn, meist jedoch mehr als 50 unterschiedlichen Einzelobjekten. Keines der Einzelobjekte darf 15 Prozent des gesamten Fondsvermögens übersteigen. Sie sind gestreut nach Nutzungsart, Größe und Region. Das Risiko bezieht sich vor allem auf Leerstände, sich verzögernde Erstvermietungen und auslaufende Mietverträge.
    WISO rät
    Achten Sie also besonders darauf, wie hoch der Vermietungsgrad ist und ob für die verschiedenen Objekte des Fonds Mietverträge mit langen Restlaufzeiten bestehen. Hohe Leerstände verderben die Rendite.
    Der Verkauf ist jederzeit möglich, kann allerdings auch, wie das Beispiel der Deutschen Bank Anfang 2006 gezeigt hat, bei einzelnen Fonds für eine bestimmte Zeit ausgesetzt werden. Schwierig zu beurteilen ist die Preisbildung der Anteile. Da Immobilien nicht wie Aktien an der Börse gehandelt werden, gibt es auch keine entsprechende Kursbildung. Das Gesetz schreibt daher einen Sachverständigenausschuss vor. Der bewertet mindestens einmal im Jahr sämtliche Grundstücke. Das heißt also: Anstelle eines transparenten Marktes treten Sachverständige. Sie nehmen die Objekte unter die Lupe. Wie das geschieht, dringt nicht an die Öffentlichkeit.
    Der Anleger erwirbt über den Kauf eines Anteils an einem offenen Immobilienfonds ein wirtschaftliches Miteigentum an den Vermögensgegenständen des Fonds. Offene