Cashkurs

Grundregeln
    Klammern wir mal die Frage aus, ob Sie eher der Typ für die aufwendige Renovierung eines Altbaus, den Bau eines Fertighauses oder den Kauf einer Stadtwohnung sind. Das sind Überlegungen, bei denen es um Ihren Geschmack, Ihr handwerkliches Geschick und Ihre familiäre Situation geht.
    Konzentrieren wir uns an dieser Stelle auf ein paar Grundregeln, die Ihnen dabei helfen, Ihr Vorhaben finanziell auf ein solides Fundament zu stellen. Jahr für Jahr werden in Deutschland mehr als 80000 Immobilien zwangsversteigert. Klar: Ein guter Teil dieser Versteigerungen lässt sich auf Schicksalsschläge wie Krankheit oder Scheidung zurückführen. Aber viele, allzu viele Menschen verlieren ihr Eigenheim dadurch, dass sie sich von vornherein finanziell übernommen haben. Es mag zwar unangenehm sein, wenn man sich eingestehen muss: »Das kann ich mir nicht leisten.« Aber viel schlimmer ist es, erst hinterher zu dieser Erkenntnis zu kommen …
    Genug schwarzgemalt – sehen wir es lieber positiv: Wenn Sie von Beginn an die einfachsten finanziellen Grundregeln des Immobilienkaufs beachten, können Sie Ihr Risiko ganz beachtlich senken.
    Regel 1: Erst das Geld und dann die Immobilie
    Sie sehen Ihr Traumhaus und beschließen: Das will ich haben! Dann fragen Sie nach dem Preis, gehen zur Bank und versuchen, ein Finanzierungsmodell zu finden, dessen monatliche Rate Sie in Ihrem Leben nicht gleich erwürgt. Aber Achtung: Das wäre genau die falsche Reihenfolge, auch wenn es häufig genau so abläuft. Besser und sicherer ist es, Sie stecken zuallererst Ihren Finanzierungsrahmen ab und befassen sich dann nur mit den Wohnungen oder Häusern, die dort auch wirklich hineinpassen.
    Regel 2: Genügend Eigenkapital bilden
    Je mehr Eigenkapital Sie in eine Finanzierung einbringen können, umso geringer wird das Risiko. Dabei sollten Sie beachten, dass Sie die ganzen Kaufnebenkosten – sprich: Notargebühr, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision – aus eigenen Mitteln stemmen müssen, weil diese Posten von der Bank bei der Finanzierung nicht in den Immobilienwert eingerechnet werden. Dafür müssen Sie 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises einplanen. Ein kleines Beispiel: Wenn Sie ein Haus für 300000 Euro kaufen wollen und 75000 Euro Eigenkapital haben, müssen Sie davon mindestens 15000 Euro für die Kaufnebenkosten einkalkulieren. Ihre reale Eigenkapitalquote beträgt damit nicht 25 Prozent, sondern nur 20 Prozent.
    Regel 3: Schuldenfrei in Rente gehen
    Jede Finanzierungsplanung muss so ausgelegt sein, dass Sie mit 60 Jahren schuldenfrei sind. Bei allen anderen Modellen ist das Risiko zu groß, dass Sie in den Ruhestand gehen – und sei es unfreiwillig schon ein paar Jahre früher infolge von Berufsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit – und dann ihre magere Rente von den Raten für die Restschulden aufgefressen wird.
    Regel 4: Immer schön liquide bleiben
    Wenn Ihnen als Mieter die Kosten für die Wohnung zu hoch werden, können Sie jederzeit in eine kleinere und preisgünstigere Wohnung ziehen. Als Immobilieneigentümer haben Sie diese Option allenfalls in der Theorie, denn ein Verkauf kann sich oft über Jahre hinziehen. Wenn dann die Schulden schon so drücken, dass Sie sämtliche Konten überzogen haben und mit den Raten im Rückstand sind, ist es meist zu spät. Daher muss eine solide Baufinanzierung so ausgelegt sein, dass sie bei ungeplanten Anschaffungen oder Einkommensminderungen nicht gleich wie ein Kartenhaus in sich zusammenfällt. Weil das immer im Zusammenhang mit Regel Nummer 3 zu betrachten ist, heißt das möglicherweise, dass Sie lieber etwas bescheidener und dafür mit weniger finanziellem Risiko bauen sollten.
    Regel 5: Keine Illusionen über den Wiederverkaufswert
    Das Kalkül ist bestechend: Sie bauen ein Haus, verkaufen es kurz vor Rentenbeginn mit ordentlichem Gewinn, kaufen dann eine kleine Wohnung und legen das übrige Geld aus dem Hausverkauf für Ihre Zusatzrente an. Schön wär’s – muss aber nicht immer so klappen. Ob Sie später einmal Ihre Immobilie gut verkaufen können, hängt von ganz unterschiedlichen Faktoren ab – nicht zuletzt von der Wirtschaftslage in Ihrer Region. Wo es keine Arbeitsplätze gibt, will auch niemand hinziehen, und die Immobilien werden zum Ladenhüter. Auch wird der bleibende Wert von Ausstattungs-Extras häufig überschätzt. Wer seine Räume mit edelster dunkler Eiche vertäfelt hat, wundert sich dann darüber, dass der geneigte Käufer dafür keinen Cent extra