Cashkurs

Beleihungswert der Immobilie fest, der in der Regel aus dem Kaufpreis abzüglich eines Sicherheitsabschlags von 10 bis 20 Prozent errechnet wird. Und dann trennt die Bank die Spreu vom Weizen: Beträgt die Darlehenssumme weniger als 60 Prozent des Beleihungswertes, bieten die Banken ihren Kunden zumeist das zinsgünstige »erstrangige« Darlehen an. Bei Kreditsummen bis 80 Prozent des Beleihungswertes gilt das Darlehen als »zweitrangig«, und üblicherweise verlangen die Banken dann für den gesamten Kredit einen Zinsaufschlag von 0,1 bis 0,2 Prozentpunkten. Auch deswegen lohnt es sich, zunächst einmal anzusparen, bevor es an den Hausbau oder -kauf geht.
    Tipp  An dieser Grenze vom erstrangigen zum zweitrangigen Bereich kann der Einbau eines Bauspardarlehens sinnvoll sein. Denn: Die Bausparkassen gewähren ihren bei Vertragsschluss zugesicherten Festzins bis zu einer Kreditsumme von 80 Prozent des Beleihungswertes. Kann der Einsatz eines Bausparkredits die Verteuerung des Bankdarlehens verhindern, spart das Bauspardarlehen bares Geld. Vor diesem Hintergrund kann der Abschluss eines Riester-Bausparvertrags durchaus sinnvoll sein.

Was kann ich mir leisten?
    Das ist die zentrale Frage: Erst wenn klar ist, wo die Grenze Ihrer Belastbarkeit liegt, können Sie Immobilien vernünftig auswählen. Dazu sind drei Schritte notwendig:
    Schritt 1: Sie stellen fest, wie hoch Ihre derzeitigen Einnahmen und Ausgaben sind. Das tun Sie am besten anhand eines Haushaltsbuchs, wie Sie es aus dem ersten Level dieses Buchs kennen.
Schritt 2: Sie prüfen (ohne sich selbst zu behumpsen), welche Ausgabeposten nach dem Übergang vom Mieter zum Eigentümer wegfallen oder hinzukommen. Das ist wichtig, um die Höhe der möglichen Kreditrate exakt bestimmen zu können.
Schritt 3: Wenn Sie die Kreditrate ermittelt haben, können Sie auf einfache Weise das Darlehen und damit das Limit beim Kaufpreis errechnen.
    Wenn Sie den Traum von den eigenen vier Wänden Wirklichkeit werden lassen, fällt natürlich die Miete als Kostenfaktor weg – allerdings nur die Kaltmiete ohne die Nebenkosten. Doch im Gegenzug kommen einige Aufwendungen hinzu. So müssen Sie Gebäudeversicherung und Grundsteuer künftig ebenso aus eigener Tasche bezahlen wie die Gebühren für die Hausverwaltung, wenn Sie Wohnungseigentümer sind.
    Ähnliches gilt auch für Häuslebauer, die vor allem bei den Rücklagen für spätere Renovierungen nicht zu knapp kalkulieren sollten. Auch wenn Sie die ersten zehn Jahre bei einem Neubau meistens Ruhe haben: Irgendwann fängt es irgendwo zu bröckeln an. Dann wird ein neuer Anstrich für die Fassade fällig, Bodenbeläge müssen erneuert werden, die Fenster schließen nicht mehr dicht …
    Gut, wenn Sie dann genügend Geld auf der hohen Kante haben, um die nötigen Renovierungsarbeiten bezahlen zu können. Am einfachsten ist es, wenn Sie dafür gleich nach dem Kauf im monatlichen Einnahmen- und Ausgabenbudget eine regelmäßige Rücklage einplanen.
    Tipp  Wie hoch die Rücklage ausfallen sollte, hängt von der Größe des Hauses und von dessen Alter ab. Bei Neubauten genügen fürs Erste rund 5 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, das wären bei einem 120-Quadratmeter-Haus jährlich 600 Euro. Hat das Haus schon ein paar Jahre auf dem Buckel, sollte unabhängig von den bereits anstehenden Modernisierungsmaßnahmen die doppelte Höhe – also jährlich 10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche – für künftige Renovierungen eingeplant werden.
    Vergessen Sie bei der Rechnerei nicht das Sparen auf Anschaffungen und eine ausreichende Liquiditätsreserve, denn das Auto rostet dem Mieter und Wohneigentümer gleichermaßen dahin.
    Jetzt ziehen Sie von dem Betrag, den Sie theoretisch einsetzen könnten, etwa 10 Prozent als wichtige Finanzreserve ab. Nun können Sie zumindest näherungsweise den Darlehensbetrag ermitteln, den Sie maximal stemmen können, und wissen, wie hoch der Kreditbetrag sein darf.
    Aber vergessen Sie nicht die folgenden zwei Faktoren: Ihr Alter und die aktuellen Marktzinsen.
    Stichwort Alter: Je älter Sie sind, umso schneller muss die Baufinanzierung abgezahlt werden – denn bis zum Eintritt ins Rentenalter sollte Ihr Eigenheim unbedingt schuldenfrei sein. Ab 40 sollte die anfängliche Tilgung lieber 3 Prozent statt 2 Prozent betragen, damit der Ruhestand einmal nicht zum schuldenbelasteten Unruhestand wird und Sie mit 72 noch Zeitungen bei Ihren schuldenfreien Nachbarn austragen müssen.
    Die Höhe der