Miete mindern - aber richtig!

länger sein. Einzelheiten sind aber immer noch strittig. Ab einem Jahr dürfte das Risiko, dass Gerichte Verwirkung annehmen, steigen. Hinzukommen muss aber noch das Umstandsmoment. Das ist z. B. gegeben, wenn der Mieter ausdrücklich oder konkludent zu erkennen gegeben hat, dass er wegen des Mangels keine Ansprüche geltend machen wird oder nur von einem unerheblichen Mangel ausgeht.
    223 Umgekehrt können auch Ansprüche des Vermieters verwirkt sein. Das gilt insbesondere in den Fällen, in denen der Vermieter jahrelang eine Mietminderung akzeptiert hat, ohne den Mieter zur Zahlung aufgefordert zu haben.
Verzug
    Schuldnerverzug bedeutet Nichtleistung trotz Fälligkeit nach Mahnung. Eine Mahnung ist überflüssig, wenn die Fälligkeit nach dem Kalender bestimmt ist, wie es z. B. bei der Mietzahlungsverpflichtung der Fall ist. Verzug liegt auch dann nicht vor, wenn der Schuldner die Nichtleistung nicht zu vertreten hat, ihn also kein Verschulden trifft – wobei Fahrlässigkeit ausreicht.
Vorauszahlungsklausel
    Bei Mietverträgen, die bis 31.8.2001 abgeschlossen wurden, ist die Miete nach dem Gesetz bei monatlicher Zahlweise am Ende des Monats fällig. Das gilt auch heute noch so. In den Mietverträgen ist aber regelmäßig vereinbart, dass die Miete zu Beginn des Monats zu zahlen ist, meist bis zum 3. Werktag. Da dies regelmäßig formularvertraglich geschieht, spricht man von einer Vorauszahlungsklausel.
    Nach dem Rechtsentscheid des BGH v. 26.10.1994 (NJW 1995, 254) ist eine Vorleistungsklausel, wonach die Miete abweichend von der insofern noch weiter geltenden Regelung des § 551 a. F. BGB im Voraus zu zahlen ist, unwirksam, wenn im Mietvertrag dem Mieter untersagt ist, mit Überzahlungen wegen geminderter Miete aufzurechnen. Dieses Aufrechnungsverbot führt i. V. m. der Vorauszahlungsklausel zu einer unzulässigen Einschränkung des Minderungsrechts. Da die Miete sich bei einem Mangel automatisch, d. h. ohne Ausübung eines Gestaltungsrechts, mindert, erfolgt i. d. R. in dem Monat, in dem der Mangel auftritt, eine Überzahlung. Mit diesem Rückzahlungsanspruch könnte der Mieter in den Folgemonaten von Gesetzes wegen aufrechnen. Diese Möglichkeit wird durch die Aufrechnungsklausel ausgeschlossen, sofern nicht die Berechtigung zur Minderung unstreitig ist. Der Mieter müsste die Überzahlung also einklagen. Die Bestimmung in einem Mietvertrag, nach welcher der Mieter eine Mietminderung einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses ankündigen muss, lässt demgegenüber das Rückforderungsrecht wegen überzahlter Beträge unberührt und ist deshalb wirksam.
224 Vorbehalt
    Ein Vorbehalt kann im Wesentlichen zwei Bedeutungen haben:
Im Allgemeinen soll mit dem Vorbehalt zum Ausdruck gebracht werden, dass mit der Zahlung die Wirkung eines Anerkenntnisses gemäß § 208 BGB nicht verbunden ist, was dem Zahlenden ggf. die Möglichkeit eröffnet, das Geleistete nach § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) zurückzufordern, ohne dass dies nach § 814 BGB ausgeschlossen wäre. Ein Vorbehalt dieser Art stellt die Ordnungsmäßigkeit der Erfüllung nicht infrage. Man nennt dies auch einen einfachen Vorbehalt.
Anders ist es, wenn der Schuldner in der Weise unter Vorbehalt leistet, dass dem Leistungsempfänger für einen späteren Rückforderungsstreit die Beweislast für das Bestehen des Anspruchs auferlegt werden soll. Ein Vorbehalt dieser Art lässt die Schuldtilgung in der Schwebe und hindert die Erfüllung i. S. d. § 362 BGB. Dies ist dann ein qualifizierter Vorbehalt.
    Ständige Mängelrügen sind noch kein Vorbehalt. Derartigen Mängelrügen kommt grds. nur die Bedeutung zu, dass der Mieter die Mängel beseitigt haben will. Aus bloßen Rügen und Hinweisen auf die Mängel kann jedoch ohne nähere Anhaltspunkte nicht gefolgert werden, dass der Mieter sich sein Minderungsrecht vorbehalten will. Vielmehr bringt der Mieter durch die vorbehaltlose Zahlung der Miete bei gleichzeitig ständigen Rügen wegen der Mängel zum Ausdruck, dass er die Miete trotz der Rügen und Mängel bezahlen will. Geht der Mieter nämlich davon aus, dass der Mangel eine Herabsetzung der Miete rechtfertigt, so kann in aller Regel davon ausgegangen werden, dass er eine Minderung vornimmt und sich nicht mit Mängelrügen begnügt.
    â†’ Vorbehaltlose