Miete mindern - aber richtig!

auch sein eigentlich bestehendes Minderungsrecht verlieren. Das ist insbesondere im Fall der Verwirkung der Fall. Verwirkung tritt ein, wenn der Vertragspartner aufgrund Zeitablaufs und weiterer Umstände berechtigterweise davon ausgehen durfte, dass ein Recht nicht mehr ausgeübt wird. Wie viel Zeit vergehen muss, ist eine Frage des Einzelfalls. Früher hat der BGH bei sechsmaliger Zahlung in Kenntnis des Mangels angenommen, dass der Mieter sein Minderungsrecht auch für die Zukunft verloren hat. Das gilt seit der Mietrechtsreform nicht mehr. Deshalb muss der Zeitraum sicher länger sein. Ab einem Jahr dürfte das Risiko, dass Gerichte Verwirkung annehmen, steigen. Hinzukommen muss aber noch das sog. Umstandsmoment. Das ist z. B. gegeben, wenn der Mieter ausdrücklich oder konkludent zu erkennen gegeben hat, dass er wegen des Mangels keine Ansprüche geltend machen wird oder nur von einem unerheblichen Mangel ausgeht.
Vermieter
    Wer Vermieter ist, ergibt sich aus dem Mietvertrag und ist von der Eigentümerstellung grundsätzlich unabhängig. Besondere Schwierigkeiten bereiten Fallkonstellationen, bei denen mehrere Personen auf Vermieterseite auftreten. Dies kann von Anfang an so gewollt sein oder erst aufgrund einer Rechtsnachfolge. Bei Eheleuten genügt es, wenn diese im Kopf des Vertrages als „Eheleute“ oder „Herr und Frau“ bezeichnet sind. Die Angabe der Vornamen ist nicht zwingend erforderlich.
    Verstirbt der Vermieter und hinterlässt er mehrere Erben, so gehört das Grundstück und damit letztendlich auch der Mietvertrag zum gemeinschaftlichen Vermögen der Erben gem. § 2032 Abs. 1 BGB. Erbengemeinschaften sind keine rechtsfähige Außengesellschaft, sodass sie auch nicht als Vermieter auftreten können. Vermieter sind in diesem Fall alle Mitglieder der Erbengemeinschaft. Die Erben können nur gemeinschaftlich über das Vermögen verfügen. Bei der 219 Neuvermietung genügt es aber, die Erbengemeinschaft schlagwortartig (Erbengemeinschaft „XY“) zu bezeichnen.
Vermieterkündigung
    Der Vermieter kann wegen eines Mangels der Mietsache das Mietverhältnis weder ordentlich noch außerordentlich kündigen. Der Vermieter muss für eine ordentliche Kündigung immer ein berechtigtes Interesse haben, § 573 Abs. 1 BGB. Dazu zählt vor allem Eigenbedarf, eine schuldhafte Pflichtwidrigkeit des Mieters oder die Absicht der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks. Ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters gibt es ebenfalls nicht.
Vermögensschaden
    â†’ Materieller Schaden
Verrichtungsgehilfe
    Wer jemand anderen zur Verrichtung bestellt, haftet für dessen unerlaubte Handlungen. Der Verrichtungsgehilfe erfüllt, anders als der Erfüllungsgehilfe, keine vertraglichen Pflichten gegenüber dem Geschädigten.
    Beispiel:
    Der Geselle, der für den Handwerksmeister Reparaturarbeiten in der Wohnung durchführt, ist, was die Erfüllung des Vertrages angeht, Erfüllungsgehilfe. Insofern wird sein schuldhaftes Verhalten dem Handwerksmeister und/oder Vermieter zugerechnet. Er ist zugleich Verrichtungsgehilfe, wenn er auf dem Weg zur Wohnung einen Fußgänger auf dem Gehweg beim Transport von Material verletzt.
    Der Geschäftsherr, im Beispielsfall der Handwerkermeister, kann sich exkulpieren, also entschuldigen. Wenn er nachweist, dass er den Verrichtungsgehilfen ordentlich ausgewählt und überwacht hat, dann haftet er für dessen Verhalten nicht.
220 Verschmutzung
    Rechtsprechungsübersicht:
    0 % unterlassene Reinigung des Eingangsbereiches des Mietshauses (OLG Brandenburg – 1.10.2007 – 3U 10/07)
    0 % Verschmutzung des Lichthofes, wobei der Mieter selbst nach der Hausordnung verpflichtet ist, den Lichthof zu reinigen (LG Bonn – 16.11.1989 – 6S 344/89 – WuM 1990, 203)
    0 % Verschmutzung des Fensterbretts durch besonders viele Schwalben in der Nähe (AG Eisleben – 21.9.2006 – 21C 118/06 – NZM 2006, 898)
    2 % Verschmutzung des Treppenhauses aufgrund von Renovierungsarbeiten (LG Berlin – 12.4.1994 – 63S 439/93 – MM 1994, 396)
    5 % ungepflegter Zustand einer Hochhausanlage (AG Kiel – 19.9.1990 – 7C 56/90 – WuM 1991, 343)
    10 % ungepflegter, fast verwahrloster Zustand (z.B. Anhäufung von Hundeexkrementen) des Treppenhauses in einem Mehrfamilienhaus bei öffentlich gefördertem Wohnraum (AG