Miete mindern - aber richtig!

Zahlung
Vorbehaltlose Annahme
    Hat der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietvertrages nicht positiv gekannt oder ist er ihm auch nicht aufgrund grob fahrlässigen Verhaltens unbekannt geblieben, so ist er trotzdem von Minderungsansprüchen ausgeschlossen, wenn er die Mietsache in Kenntnis des Mangels annimmt ohne eine entsprechenden Vorbehalt zu machen. Grob fahrlässige Unkenntnis vom Mangel schadet hier nicht.
    225 Der Vorbehalt des Mieters muss sich auf bestimmte konkrete Mängel beziehen. Ein allgemeiner Vorbehalt, „sich die Gewährleistungsrechte vorzubehalten“ o. Ä., genügt nicht.
    Besondere Bedeutung kommt deshalb dem Übergabeprotokoll zu. Sind im Übergabeprotokoll bestimmte Mängel aufgeführt, ohne dass der Mieter einen Vorbehalt hierzu vermerkt hat, dann ist damit die Minderung ausgeschlossen. Etwas anderes kann aber dann anzunehmen sein, wenn der Vermieter zugesichert hat, diese Mängel noch zu beseitigen.
Vorbehaltlose Zahlung
    Von einer vorbehaltlosen Zahlung spricht man, wenn der Schuldner, also hier der Mieter, eine geschuldete Zahlung erbringt, ohne sich das Rückforderungsrecht wegen bestimmter Gegenansprüche vorzubehalten. Dies kann z. B. durch den Zusatz „unter Vorbehalt“ bei der Überweisung geschehen. Noch eindeutiger ist es, wenn ggf. in einem Anschreiben auf die vermeintlichen Ansprüche hingewiesen und somit erläutert wird, weshalb der Vorbehalt ausgesprochen wird.
    Bis 2001 führte die mehrfache vorbehaltlose Zahlung der Miete in Kenntnis vom Mangel zum Verlust der Minderung nicht nur für den Zeitraum der Zahlungen, sondern auch für die Zukunft. Regelmäßig sollten ca. sechs Zahlungen genügen. Da diese Rechtsprechung eine Analogie zu § 539 a. F. BGB darstellte, gilt dieser Ausschlusstatbestand seit 2001 nicht mehr. Es fehlt seither an der planwidrigen Lücke. Möglich ist allenfalls noch die → Verwirkung .
    Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob der Mieter in der Vergangenheit vorbehaltlos erbrachte Zahlungen zurückverlangen kann, wenn die Miete wegen eines Mangels gemindert war. Nach § 814 BGB kann das in Kenntnis einer Nichtschuld Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Die Vorschrift schließt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Rückforderung erst aus, wenn der Leistende nicht nur die tatsächlichen Umstände kennt, aus denen sich ergibt, dass er nicht verpflichtet ist, sondern auch weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet (BGH Urt. v. 11.11.2008 – VIII ZR 265/07 – NJW 2009, 580; BGH Urt. v. 7.5.1997 – IV ZR 35/96 – NJW 1997, 2381). Grundsätzlich wissen Mieter, dass sie bei Mängeln in der Wohnung berechtigt sind, weniger Miete zu zahlen. Anders kann es aber bei Mängeln außerhalb der Wohnung 226 sein, also z. B. bei Umwelt- oder Umfeldmängeln. Hier ist nicht jedem Mieter bekannt, dass auch solche Mängel zu einer Minderung der Miete führen. Haben Vermieter und Mieter schon über den Mangel gesprochen, spricht ebenfalls viel für eine Kenntnis des Mieters von seinen Rechten.
Vorhersehbarkeit
    Rechtsprechung und Literatur haben in der Vergangenheit versucht, die Gewährleistungspflicht des Vermieters für Umweltmängel zu beschränken. Ein Kriterium soll dafür die Vorhersehbarkeit des Mangels sein. Das spielt z. B. bei Hochwasserschäden eine Rolle, aber auch bei Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten in der Nachbarschaft. Immer wenn der Mieter mit den Beeinträchtigungen bei Abschluss des Mietvertrages rechnen musste, sie also vorhersehbar waren, können Gewährleistungsansprüche ausscheiden.
Vorschussanspruch
    Der Mieter, der nach § 536a Abs. 2 BGB berechtigt ist, den Mangel der Mietsache selbst zu beseitigen, hat regelmäßig einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses auf die Mängelbeseitigungskosten gegen den Vermieter. Der Anspruch besteht dann nicht, wenn der Vermieter zur Mängelbeseitigung bereit ist. Das ist er, wenn er ein tatsächliches Angebot zur Mängelbeseitigung unterbreitet, also z. B. einen Termin vereinbart.
    Der Anspruch besteht in Höhe der voraussichtlichen Aufwendungen zur Mängelbeseitigung. Über den Vorschuss ist nach Abschluss der Arbeiten abzurechnen, der Mieter ist insofern rechnungslegungspflichtig. Der