Miete mindern - aber richtig!

verlangen, soweit ihr unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann, § 313 BGB. Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich 230 als falsch herausstellen (Fehlen der Geschäftsgrundlage). Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktritts tritt für ein Dauerschuldverhältnis das Recht zur Kündigung. Der Bundesgerichtshof wendet diese Grundsätze z. B. bei Flächenabweichungen von mehr als 10 % an. In diesem Fall soll die jeweils benachteiligte Partei eine Anpassung des Vertrages auf die richtige Wohnungsgröße verlangen dürfen, also der Mieter, wenn die Fläche mehr als 10 % kleiner, und der Vermieter, wenn die Fläche mehr als 10 % größer als die vereinbarte Fläche ist. Bis 10 % Flächenabweichung müsse jede Partei das Risiko jeweils selbst tragen.
Wiederherstellungsanspruch
    â†’ Erfüllungsanspruch
Wirtschaftliche Unmöglichkeit
    â†’ Unmöglichkeit, → Gebot der Wirtschaftlichkeit
Wohnfläche
    Bei der Ermittlung der Wohnfläche muss zunächst entschieden werden, nach welchen Regeln die Fläche zu ermitteln ist. Dabei hat nach der Rechtsprechung des BGH (BGH Urt. v. 22.4.2009 – VIII ZR 86/08 – NZM 2009, 477 = NJW 2009, 2295 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 23) eine dreistufige Prüfung zu erfolgen:
Haben die Parteien eine Berechnungsart vereinbart?
Ist eine bestimmte Berechnungsart ortsüblich?
Wenn keine der vorherigen Fragen mit Ja beantwortet werden kann, dann gelten auch im preisfreien Wohnungsbau die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltenden Regeln für den öffentlich geförderten Wohnungsbau (BGH Urt. v. 24.3.2004 – VIII ZR 44/03 – NZM 2004, 454 = NJW 2004, 2230 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 2).
    Dies können die §§ 42 bis 44 II. BV oder die Vorschriften der WohnflächenVO sein. Ist z. B. davon auszugehen, dass die Parteien eines Wohnraummietvertrages sich (stillschweigend) auf eine Wohnflächenberechnung nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV bzw. der Wohnflächenverordnung geeinigt haben, ist für eine Anwendung 231 der DIN 283 auch dann kein Raum, wenn diese bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führt. Nach der DIN 283 ist die Wohnfläche nur dann zu berechnen, wenn die Parteien dies vereinbart haben oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (BGH Urt. v. 23.5.2007 – VIII ZR 231/06 – NZM 2007, 595 = NJW 2007, 2624 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 18). Soweit in § 44 II. BV vorgesehen ist, dass Balkone und bestimmte Freiflächen mit bis zu 50 % anzurechnen sind, kommt es hierfür nicht auf die Qualität des konkreten Balkons an. Vielmehr kann der Vermieter einseitig bestimmen, mit welchem Prozentsatz der Balkon anzurechnen ist (BGH Urt. v. 22.4.2009 – VIII ZR 86/08 – NZM 2009, 477 = NJW 2009, 2295 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 23). Freisitze sind auch nur Flächen, die direkt am Haus liegen, also Terrassen (BGH Urt. v. 8.7.2009 – VIII ZR 218/08 – NJW 2009, 2880 = NZM 2009, 659 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 25). Dürfen einzelne Flächen aufgrund von öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen gar nicht genutzt werden, so sind diese Flächen so lange bei der Flächenberechnung mitzuberücksichtigen, wie die Behörde nicht eingeschritten ist (BGH Urt. v. 16.9.2009 – VIII 275/08 – NJW 2009, 3421 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 26).
    Rechtsprechungsübersicht:
    0 % Flächenabweichung bei falsch angegebener Wohnfläche im Mietvertrag, aber richtig vermaßtem Wohnungsgrundriss (BGH – 22.2.2006 – VIII ZR 219/04 – NZM 2006, 375)
    0 % Flächenermittlung im preisfreien Wohnungsbau; Hobbykeller: Anrechnung des Hobbykellers (BGH – 23.5.2007 – VIII ZR 231/06 – NJW 2007, 2624 = NZM 2007, 595)
    0 % Wohnflächenberechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung (BGH – 16.9.2009 – VIII ZR 275/08 – NJW 2009, 3421 = NZM 2009,