Miete mindern - aber richtig!

1998, 724)
Zug um Zug
    Bei einem gegenseitigen Vertrag – wie es der Mietvertrag ist – kann jede Seite ihre Leistung zurückbehalten, bis die andere Seite ihre Leistung erfüllt. Das gilt dann nicht, wenn eine Partei vorleistungspflichtig ist. Zumindest ist bei der Miete die Vorfälligkeit in § 556b Abs. 1 BGB angeordnet. Verlangt der Vermieter aber Zahlung der Miete und der Mieter beruft sich auf ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete wegen Mängeln, so steht dem Vermieter der Zahlungsanspruch nur Zug um Zug gegen Mängelbeseitigung zu. Das bedeutet, dass die Mängel zunächst beseitigt werden müssen, bevor der Gerichtsvollzieher 239 aus dem Zahlungstitel vollstrecken kann. Wichtig ist es dabei, die zu beseitigenden Mängel so genau wie möglich zu bezeichnen, damit es in der Vollstreckung nicht zu Problemen kommt.
Zugesicherte Eigenschaft
    Eine Minderung der Miete tritt auch dann ein, wenn der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt. Der Unterschied zum Sach- und Rechtsmangel liegt zum einen darin, dass beim Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft eine Minderung selbst dann eintritt, wenn hierdurch keine Gebrauchsbeeinträchtigung verursacht wird, und zum anderen auch unerhebliche Abweichungen von der zugesicherten Eigenschaft Gewährleistungsrechte auslösen.
    Um eine Zusicherung handelt es sich dann, wenn eine Partei für die andere erkennbar für die Richtigkeit der Angaben verschuldensunabhängig einstehen will. Dabei kann sich die Zusicherung auf alle tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse beziehen. Bloße Beschaffenheitsangaben stellen regelmäßig noch keine Zusicherung dar. Dies gilt auch für die Angabe der Wohnfläche in einem Mietvertrag.
    In der Wohnraummiete spielen zugesicherte Eigenschaften in der Praxis deshalb so gut wie keine Rolle. Anders ist es in der Gewerberaummiete. Hier können bestimmte Angaben für eine Vertragspartei so bedeutsam sein, dass man in den Angaben der anderen Seite eine Zusicherung bezüglich der Richtigkeit sehen kann.
Zugluft
    Rechtsprechungsübersicht:
    0 % Luftaustausch bei Fenstern ohne Falzdichtung (AG Münster – 17.1.1989 – 3C 336/88 – WuM 1989, 235)
    0 % Zugluft durch undichte Fenster und Außentüren in einem Altbau (LG Karlsruhe – 23.9.2005 – 9S 157/05 – MietRB 2007, 114)
    5 % undichte Türen und hierdurch entstehende Zugluft (OLG Düsseldorf – 23.3.2000 – 10 U 160/97 – DWW 2000, 122)
    10 % Zugluft in der Wohnung durch eine Gasheizung (AG Rüsselsheim – 19.5.1989 – 3C 516/88 – DWW 1991, 147)
    20 % Zugluft durch undichte Fenster und Außentüren (LG Kassel – 30.7.1987 – 1S 274/84 – WuM 1988, 108)
240 Zurückbehaltungsrecht
    Zur Durchsetzung des Erfüllungsanspruchs steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete gem. § 320 BGB zu. Er kann also die Zahlung der Miete davon abhängig machen, dass der Mangel beseitigt wird. Im Prozess erfolgt eine Zug-um-Zug-Verurteilung. Nicht abschließend geklärt ist die Frage, in welcher Höhe der Anspruch besteht. Grundsätzlich gewährt § 320 BGB ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem gesamten Mieteanspruch (BGH Urt. v. 26.3.2003 – XII ZR 167/01– NZM 2003, 437 = MietPrax-AK § 536 Nr. 1). Allerdings kann der Mieter gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn er es in vollem Umfang geltend macht. Was angemessen ist, ist eine Frage des Einzelfalls. Herausgebildet haben sich zwei Ansichten: Nach der ersten Auffassung besteht das Zurückbehaltungsrecht an der Miete bis zur Höhe des 3- bis 5-Fachen des zur Mängelbeseitigung erforderlichen Betrages (BGH NJW 1982, 24). Diese Auffassung ist dann sachgerecht, wenn es dem Mieter zuzumuten ist, die Reparatur nach erfolgloser Fristsetzung selbst auszuführen. Nach anderer Ansicht kommt ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Höhe des 3- bis 5-fachen Betrages der zulässigen Mietminderung in Betracht. Diese Beschränkung berücksichtigt, dass es sich beim Zurückbehaltungsrecht um ein Mittel handelt, das Druck auf Schuldnerseite erzeugen soll.
    Der Mieter ist berechtigt, die Miete zurückzubehalten bis der Mangel beseitigt ist – egal von wem. Diese Einrede hindert den Eintritt des Verzuges, ohne dass der Mieter sich ausdrücklich auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen muss. Auch ohne einen formellen Antrag ist der Mieter gem.