Miete mindern - aber richtig!

Räumlichkeiten sowohl zu Wohnzwecken wie auch zu anderen Zwecken, z. B. einer beruflichen Tätigkeit, nutzen darf. Diese Grundsätze gelten auch bei der Abgrenzung zum Pachtvertrag. Bei solchen Mischnutzungen gilt für das gesamte Mietverhältnis einheitlich entweder das Wohnraummietrecht oder nicht. Die Entscheidung 234 ist danach zu treffen, wo das Schwergewicht des Vertrages liegt. Maßgeblich hierfür ist zunächst der Wille der Parteien . Welchen Zweck wollten sie mit dem Vertragsschluss erreichen? Der Verwendung eines Vertragsformulars für Wohnraummietverträge soll dabei eine tatsächliche Vermutungswirkung für den beabsichtigten Verwendungszweck zukommen. Ist dieser nicht eindeutig feststellbar, muss er anhand von äußeren Merkmalen durch Auslegung nach den allgemeinen Regeln ermittelt werden. Entscheidend ist dabei immer der Schutzzweck des sozialen Mietrechts, sodass selbst dann ein Wohnraummietvertrag anzunehmen ist, wenn zwar die gewerblich genutzte Fläche größer (und die Miete hierfür höher) ist als die Wohnfläche, wenn es sich aber um den Lebensmittelpunkt der Familie handelt. Ist Vertragszweck allein oder auch mit anderen Zwecken die Untervermietung von Wohnraum, so handelt es sich beim Hauptmietvertrag nicht um einen Wohnraummietvertrag.
    Zu den Mischmietverhältnissen gehört auch die Vermietung einer Wohnung und einer Garage in einem einheitlichen Vertrag. Ob ein einheitlicher Mietvertrag über eine Garage und die Wohnung vorliegt, richtet sich ebenfalls zunächst nach dem Willen der Parteien. Soll eine einheitliche Vermietung erfolgen oder sollen getrennte Verträge geschlossen werden? Ein Indiz ist hierfür die Tatsache, ob eine oder mehrere Vertragsurkunden vorliegen. Gerade bei der Garagenmiete kommt es häufiger vor, dass für Wohnung und Garage zwei getrennte Vertragsformulare unterzeichnet werden. Dies liegt zum Teil daran, dass eine Garage im Haus erst später frei wurde, die Garage erst später errichtet wurde oder der Mieter sich, z. B. aufgrund der immer stärker um sich greifenden Parkraumbewirtschaftung, erst später entschließt, eine Garage anzumieten. Ist über die Vermietung einheitlich eine Urkunde errichtet worden, spricht der Anscheinsbeweis der Vollständigkeit und Richtigkeit der Urkunde dafür, davon auszugehen, dass der Wille der Parteien darauf gerichtet war, einen einheitlichen Vertrag abzuschließen. Diese Vermutung kann jedoch widerlegt werden. Argumente hierfür sind z. B.:
nur äußerliche Verbindung zweier ansonsten leicht trennbarer Verträge;
getrennt ausgewiesene Miete für die verschiedenen Mietobjekte;
Vereinbarung verschiedener Kündigungsfristen;
Möglichkeit, die verschiedenen Räumlichkeiten tatsächlich völlig getrennt zu nutzen.
    235 Ist die Vermietung in zwei getrennten Urkunden dokumentiert, spricht ebenfalls zunächst ein Anscheinsbeweis dafür, dass die Parteien kein einheitliches Mischmietverhältnis vereinbaren wollten, sondern dass zwei getrennte Verträge geschlossen werden sollten, deren Schicksal auch völlig unterschiedlich sein kann. Auch diese Vermutung kann jedoch widerlegt werden. Gesichtspunkte hierfür sind z. B.:
Verträge wurden zum gleichen Zeitpunkt abgeschlossen;
Verträge haben die gleiche Laufzeit;
Identität der Vertragsparteien;
die räumlichen Verhältnisse sind so, dass nur eine einheitliche Vermietung an einen Mieter erfolgen kann;
eine getrennte Herausgabe der Räumlichkeiten ist nicht möglich;
es liegen keine wesentlich unterschiedlichen Vertragsbedingungen zugrunde.
    Die mietrechtlichen Gewährleistungsregeln gelten alle für Wohnraummietverhältnisse. Vertragliche Beschränkungen sind gem. § 536 BGB Abs. 4 BGB unzulässig.
Wohnungseigentum
    Auch der Mieter einer Eigentumswohnung hat die gleichen Rechte wie jeder andere Mieter. Auch dort mindert sich die Miete, wenn
Mängel am Sondereigentum, also vereinfacht gesagt an der vermieteten Wohnung, oder
Mängel am Gemeinschaftseigentum vorliegen.
    Der Mieter einer Eigentumswohnung hat gegen seinen Vermieter auch dann einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Mängelbeseitigung, wenn die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig machen und soweit erforderlich – ein zustimmender Beschluss der