Miete mindern - aber richtig!

§ 322 BGB nur zur Zahlung der rückständigen Miete Zug um Zug gegen Mängelbeseitigung zu verurteilen, wenn sich aus der Gesamtheit des Mieter-Vorbringens ergibt, dass dieser sein Leistungsverweigerungsrecht geltend machen will. Das Zurückbehaltungsrecht ist auch bei Kenntnis des Mieters vom Mangel nicht ausgeschlossen, da in diesem Fall der Erfüllungsanspruch weiter besteht (BGH Urt. v. 18.4.2007 – XII ZR 139/05 – NZM 2007, 484 = MietPrax-AK § 536b BGB Nr. 9).
    Das Zurückbehaltungsrecht erlischt ferner, wenn dem Mieter kein Erfüllungsanspruch mehr zusteht. Das ist zunächst dann der Fall, wenn der Mieter das Mietverhältnis gekündigt hat, egal ob ordentlich oder außerordentlich gem. §§ 543 Abs. 2 Nr. 1, 569 Abs. 1 BGB. Außerdem erlischt das Zurückbehaltungsrecht, wenn der Vermieter das Gebäude verkauft oder wenn es zwangsversteigert wird. In diesem Fall entsteht gem. § 566 BGB ein neues Mietverhältnis mit 241 dem Erwerber. Nur dieser ist ab diesem Zeitpunkt zur Instandhaltung verpflichtet. Der Mieter muss die dem vormaligen Vermieter nicht gezahlten Mieten nachzahlen (BGH Urt. v. 19.6.2006 – VIII ZR 284/05 – NZM 2006, 696 = MietPrax-AK § 566 BGB Nr. 6).
Zuständigkeit
    â†’ Gerichtszuständigkeit

243 Anhang A – Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)
Buch 2. Recht der Schuldverhältnisse
Abschnitt 8. Einzelne Schuldverhältnisse
    Titel 5. Mietvertrag, Pachtvertrag
    Untertitel 1. Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse
    Â§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
    (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. 2 Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. 3 Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
    (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
    Â§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
    (1) 1 Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. 2 Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte 244 Miete zu entrichten. 3 Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
    (1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
    (2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
    (3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
    (4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
    Â§ 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
    (1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.
    (2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
    Â§ 536b Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme
    1 Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. 2 Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. 3 Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die