Miete mindern - aber richtig!

Wohnungseigentümerversammlung noch nicht vorliegt (BGH NJW 2005, 3284 = NZM 2005, 820 = 535 BGB Nr. 21; KG NJW 1990, 3218 = WuM 1990, 376; LG Berlin WuM 1990, 376; LG Lübeck WuM 1991, 30).
    236 Auch der gewerbliche Zwischenvermieter einer Eigentumswohnung ist dem Endmieter gegenüber nach § 535 BGB zur Erhaltung der Wohnung in einem zum vertragsmäßigem Gebrauch geeigneten Zustand, d. h. zur Instandhaltung und Instandsetzung, verpflichtet. Der Instandhaltungs- und Instandsetzungsanspruch ist nämlich nicht aus Rechtsgründen ausgeschlossen, weil dem gewerblichen Zwischenvermieter die Erfüllung unmöglich ist. Der gewerbliche Zwischenvermieter hat seinerseits gegen den Eigentümer der Wohnung, seinen Vermieter, die Erfüllungsansprüche aus § 535 BGB, sodass er diesen Instandsetzungsanspruch notfalls gerichtlich durchsetzen kann. Der Wohnungseigentümer kann sich nicht darauf berufen, die Instandsetzung sei nicht seine Sache, sondern bedürfe gem. §§ 21, 23 WEG der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft, weil das Gemeinschaftseigentum betroffen ist (OLG Zweibrücken WuM 1995, 144).
Wohnungstür
    Rechtsprechungsübersicht:
    0 % Aufspringen der Wohnungstür im nicht abgeschlossenen Zustand (AG Köln – 24.1.1996 – 216C 380/93 – KM 35 Nr. 24)
    2 % schlechtes Aussehen von acht Wohnungstüren (AG Köln – 6.12.1976 – 152C 1249/74 – WuM 1978, 189)
    15 % fehlende Wohnungseingangstür (LG Düsseldorf – 17.5.1973 – 12S 382/72 – WuM 1973, 187)

237 Z
Zahlungsklage
    Die Zahlungsklage ist eine Form der Leistungsklage. Mit ihr soll eine Partei (Beklagter) zur Zahlung an eine andere Partei (Kläger) verurteilt werden. Die Zahlungsklage geht der Feststellungsklage vor, also immer dort, wo auf Zahlung geklagt werden kann, kann keine Feststellungsklage erhoben werden. In der Regel wird auf sofortige Zahlung geklagt, möglich ist aber unter bestimmten einschränkenden Bedingungen auch eine Klage auf zukünftige Leistung. Das ist z. B. der Fall, wenn die Befürchtung der Nichterfüllung besteht. Wenn der Mieter also wegen eines vermeintlichen Mangels die Miete mindert und der Vermieter der Auffassung ist, dass kein Minderungsgrund vorliegt oder ein Ausschlusstatbestand gegeben ist, dann kann er den Rückstand einklagen und Klage auf zukünftige Zahlung der ungeminderten Miete erheben. Nach einer Kündigung kann ggf. auch Klage auf zukünftige Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis hin zur Räumung verlangt werden.
Zahlungsverzug
    â†’ Verzug
Zigaretten
    Ein besonderes Problem stellt Tabakrauch dar. Rauchen stellt für diejenigen, die nicht rauchen, eine für Raucher kaum vorstellbare Belästigung dar. Rauchen gehört auch nach der Rechtsprechung des BGH 238 zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung (BGH NJW 2006, 2915 = NZM 2006, 691 = MietPrax-AK § 538 BGB Nr. 24). Es geht daher hier um die Exzesse, also die Frage, ob bei übermäßigem Rauchen der vertragsgemäße Gebrauch überschritten wird und wann dieser ggf. anfängt. Zum Teil wird das Rauchen schrankenlos gestattet. Rauchen sei als Konsequenz freier Willensentscheidung als Teil sozialadäquaten Verhaltens zumindest in der vom Mieter bewohnten Wohnung als Zentrum seiner Lebensgestaltung hinzunehmen. Andere Gerichte sind da strenger und stufen übermäßiges Rauchen als vertragswidrig ein (umfassend hierzu Börstinghaus/Pielsticker, WuM 2012, 480). Demgemäß ist auch umstritten, ob dem Nachbarn ein Unterlassungsanspruch bzgl. des Rauchens z. B. auf dem Balkon zusteht. Das Gleiche gilt für die Frage, ob im Treppenhaus wahrnehmbarer Zigarettenqualm hinzunehmen ist.
    Rechtsprechungsübersicht:
    0 % Geruchsbelästigung durch Tabakrauch vom Nachbarbalkon (AG Wennigsen – 14.9.2001 – 9C 156/01 – WuM 2001, 487)
    0 % Eindringen von Zigarettenrauch aus der Nachbarwohnung (LG Berlin – 3.3.2009 – 63S 470/08 – GE 2009, 781)
    5 % Rauchen auf dem Nachbarbalkon (LG Hamburg – 15.6.2012 – 311 S 92/10 – NZM 2012, 806)
    10 % Eindringen von Zigarettenrauch aus der Nachbarwohnung (AG Charlottenburg – 17.3.2008 – 211C 3/07 – GE 2008, 1061)
    20 % Belästigung durch Essensgerüche und Zigarettenrauch aus der Nachbarwohnung aufgrund von baulichen Gegebenheiten (LG Stuttgart – 27.5.1998 – 5S 421/97 – WuM