Miete mindern - aber richtig!

schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
    (4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
    (5) 1 Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. 2 Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
    (...)

251 Anhang B – Mustertexte
I. Mängelanzeige
1. Anzeige des Mieters
    Absender Mieter
    Herrn X
    Vermieter
    Betreff: Mängel an der Mietwohnung
    Sehr geehrter Herr X,
    wie ich Ihnen bereits mehrfach persönlich mitgeteilt habe, zeigen sich an der Außenwand des Schlafzimmers Feuchtigkeitsschäden. Diese haben bereits dazu geführt, dass an mehreren Stellen des Schlafzimmers Stockflecken zu sehen sind.
    Ferner ist das Fenster in der Küche undicht. Es zieht erheblich.
    Ich fordere Sie deshalb auf, diese Mängel umgehend beseitigen zu lassen. Ich behalte mir ausdrücklich vor, die Miete zu mindern, wenn Sie nicht bis Ende des Monats mit der Mängelbeseitigung begonnen haben. Die Mietzahlungen erfolgen ab jetzt ausdrücklich unter Vorbehalt. Der Vollständigkeit halber weise ich daraufhin, dass ich mir die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen vorbehalte.
    Hochachtungsvoll
252 2. Erwiderung des Vermieters
    Absender Vermieter
    Herrn X
    Mieter
    Betreff : Mietwohnung
    Sehr geehrter Herr X,
    das Fenster in der Küche wird im Rahmen einer Fassadenrenovierung in den nächsten Monaten – ebenso wie die übrigen Fenster an dieser Hausseite – ausgetauscht werden. Dies ist Ihnen schon seit einiger Zeit bekannt. Eine genaue Darstellung der geplanten Maßnahme sowie eine Aufstellung der hierdurch verursachten Kosten werde ich Ihnen umgehend zukommen lassen, sobald mir die Ergebnisse der Ausschreibung vorliegen und der Auftrag vergeben ist. Ein vorweggenommener Austausch dieses Fensters scheidet deshalb aus. Der Vollständigkeit halber will ich schon hier darauf hinweisen, dass Ihnen Rechte aus dem derzeitigen Zustand des Fensters nicht – mehr – zustehen. Das Fenster befindet sich seit Jahren in diesem Zustand. Sie haben in Kenntnis des Zustandes jahrelang die Miete ohne jede Einschränkung gezahlt. Die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten scheidet deshalb aus.
    Hinsichtlich der behaupteten Durchfeuchtung der Außenwand im Schlafzimmer liegt ein Mangel an der Wohnung gerade nicht vor. Sowohl das Mauerwerk als auch das Fenster sind, wovon ich mich selbst überzeugt habe, in Ordnung. Bezeichnenderweise liegen in den darüber- und darunter liegenden Wohnungen auch keine Mängel vor. Die von Ihnen geschilderten Erscheinungen beruhen deshalb ausschließlich auf Ihrem Nutzungsverhalten. So konnte ich beobachten, dass das Schlafzimmerfenster lediglich gekippt und die Heizung im Schlafzimmer abgedreht ist. Aufgrund dieses Nutzungsverhaltens muss es zu den bezeichneten Schäden kommen. Sie werden deshalb aufgefordert, den Raum mehrmals täglich durch weites Öffnen der Fenster zu lüften. Ich behalte mir die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen evtl. Schäden an Mauerwerk und Putz vor.
    Hochachtungsvoll
253 II. Vorprozessuale Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen
1. Ankündigung der Minderung
    Absender Mieter
    Herrn X
    Vermieter
    Betreff: Mängel an der Mietwohnung
    Sehr geehrter Herr X,
    wie ich Ihnen bereits mehrfach persönlich mitgeteilt habe, zeigen sich an der Außenwand des Schlafzimmers Feuchtigkeitsschäden. Diese haben bereits dazu geführt, dass an mehreren Stellen des Schlafzimmers Stockflecken zu sehen sind.
    Ferner ist das Fenster in der Küche undicht. Es zieht erheblich.
    Die Raumtemperatur liegt aufgrund der unzureichenden Dimensionierung der Heizung an kalten Wintertagen nicht über 19 °C.
    Aufgrund dieser Mängel werde ich ab kommendem Monat nur noch eine um 30 % geminderte Miete überweisen. Bei der Bemessung der Minderungsquote war zu berücksichtigen, dass von den Schimmelflecken eine Gesundheitsgefährdung ausgeht und dass die Wohnung aufgrund der mangelhaften Beheizbarkeit nur sehr eingeschränkt genutzt werden kann. Auch unter Berücksichtigung des defekten Fensters liegt eine ganz erhebliche Beeinträchtigung des Wohlbefindens vor. Auch die Zahlung des Restbetrages