Cashkurs

Sicherheit aus, denn im Falle einer Zwangsversteigerung gilt der Grundsatz: Wer zuerst seine Ansprüche verbrieft hat, bekommt als Erster sein Geld.
    Dazu ein Beispiel: Ist nun ein Haus mit 150000 Euro von Bank A, 50000 Euro von Bank B und 50000 Euro von Bank C belastet und es wird bei der Zwangsversteigerung ein Erlös von 225000 Euro erzielt, kann die Bank C – sofern sie als letztes Kreditinstitut ihre Grundschuld eintragen ließ – die Hälfte ihrer Forderungen in den Wind schreiben. Deshalb sind die Banken auf die ersten Plätze im Grundbuch so scharf wie der Teufel auf die arme Seele und bieten den Kreditnehmern etwas günstigere Zinsen als bei sogenannten zweit- oder nachrangigen Darlehen.
    Wie werden nun die Grundschuldränge konkret errechnet? Das funktioniert recht einfach: Bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes gelten als erstrangig, der Bereich zwischen 60 und 80 wird als zweitrangiger Bereich bezeichnet. Zur Ermittlung des Beleihungswertes wird üblicherweise vom aktuellen Verkehrswert – der meistens auch dem Kaufpreis entspricht – ein Risikoabschlag von 10 bis 20 Prozent abgezogen.
    Die Berechnung des Beleihungswertes könnte dann beispielsweise wie folgt aussehen:
     
    Verkehrswert eines Hauses:
280000,– €
Risikoabschlag 15 Prozent:
42000,– €
Beleihungswert:
238000,– €
Erstrangiges Darlehen bis
142800,– €
Zweitrangiges Darlehen bis
190400,– €
    Tipp  Ab welchem Grenzwert eine Bank höhere Zinsen verlangt, liegt im Ermessen der einzelnen Geldinstitute. Da kann es schon vorkommen, dass eine Bank 20 Prozent Sicherheitsabschlag bei der Bewertung vornimmt und knallhart bei der 60-Prozent-Marke den Zins erhöht, während ein anderes Kreditinstitut ohne Sicherheitsabschlag arbeitet und noch bei 65 Prozent ein Auge zudrückt. Die Aufschläge sind in der Regel gestaffelt und beginnen meist bei 0,1 Prozentpunkten für die erste Stufe bis hin zu einem ganzen Prozentpunkt oder noch mehr für die 100-Prozent-Finanzierung.
    Das Bankdarlehen
    Das Bankdarlehen verkörpert die klassische und am häufigsten praktizierte Form der Baufinanzierung, und in den meisten Fällen ist das für Sie als Immobilienkäufer oder Bauherr auch die beste Lösung. Dabei stellt Ihnen entweder die Bank selbst den Kredit zur Verfügung, oder sie vermittelt das Darlehen an eine Hypothekenbank weiter, die sich auf Baufinanzierungen spezialisiert hat. Als Sicherheit stellen Sie der kreditgebenden Bank eine Grundschuld zur Verfügung.
    Die Rückzahlung erfolgt in monatlich gleichbleibenden Raten – auch Annuität (»Annus« – »das Jahr« – für was gibt es kein Fachwort?) genannt – mit einer anfänglichen jährlichen Tilgung von etwa 1 bis 3 Prozent des Kreditbetrags. Die Rate bleibt immer gleich hoch, während der Kreditbetrag zunächst langsam, dann immer schneller abnimmt. Dadurch erhöht sich im Lauf der Zeit der Tilgungsanteil. Dabei gilt: Je höher Ihre anfängliche Tilgung ist, desto schneller haben Sie Ihr Darlehen zurückgezahlt.
    Der Darlehensvertrag zwischen Ihnen und der Bank läuft zunächst einmal bis zum Ende der sogenannten Zinsbindungsfrist. Innerhalb dieses Zeitraums darf die Bank den Zins nicht verändern, und Sie können Ihre Raten sicher und bequem im Vorhinein kalkulieren. Wenn diese Frist abläuft, haben Sie zwei Möglichkeiten: Sie können entweder das Darlehen bei derselben Bank verlängern oder mit dem Kredit zu einem günstigeren Anbieter wechseln.
    Dabei stellt sich die Frage: Ist eine kürzere oder längere Zinsbindungsfrist sinnvoll? Zwar sind die Zinsen für langfristig festgeschriebene Darlehen vor allem in Niedrigzinsphasen höher als für kurzfristige, aber dafür bieten sie mehr Sicherheit. Nach zehn Jahren haben Sie bei 1,5 Prozent Anfangstilgung schon 21 Prozent Ihrer Schulden getilgt, nach 15 Jahren sind es sogar schon 38 Prozent. Wenn bis dahin die Zinsen gestiegen sind, wirkt sich das aufgrund der niedrigeren Restschuld deutlich weniger aus als bei einer kurzfristigen Zinsbindung.
    Während einer historisch niedrigen Zinsphase, wie wir sie im Augenblick erleben, mit Bauzinsen um 4 Prozent, sollten Sie sich diese Zinsen so lange wie irgend möglich sichern. Auch 20 Jahre sind da sicherlich kein Fehler. Der langfristige Durchschnittszins der letzten Jahrzehnte liegt immerhin bei rund 7 Prozent. In der Spitze lagen die Bauzinsen zu Anfang der neunziger Jahre bei rund fast 10 Prozent. Stellen Sie sich vor, Sie laufen in fünf Jahren aus der supergünstigen