Cashkurs

Finanzierungszinsen wirkt sich ebenfalls auf die Gesamtdauer Ihrer Finanzierung aus. Je niedriger der Zins, umso länger dauert bei identischer anfänglicher Tilgung die Rückzahlung des Darlehens. Klingt zunächst unlogisch, ist aber eine beeindruckende Realität dieser hinterhältigen Finanzmathematik:
    In Zeiten niedriger Zinsen lauert die Tilgungsfalle. Je niedriger die gesamte Monatsrate, umso langsamer wächst nämlich auch der Tilgungsanteil innerhalb der Rate. Bei einem Nominalzins von 4,0 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 1,0 Prozent brauchen Sie 40 Jahre, um ohne Sondertilgung Ihren Kredit abzustottern. Bei 8 Prozent Zinsen und gleicher anfänglicher Tilgung reduziert sich die gesamte Finanzierungsdauer aufgrund der insgesamt höheren Rate auf nur noch gut 27 Jahre. Deshalb ist es klüger, in Zeiten niedriger Zinsen lieber die Tilgung zu erhöhen, als die scheinbare Gunst der Stunde zu nutzen und mehr Schulden zu machen.
    Jetzt müssen Sie nur noch die mögliche Darlehenssumme und Ihr Eigenkapital zusammenzählen, um auf den maximalen Kaufpreis zu kommen. Wohlgemerkt, den Kaufpreis inklusive sämtlicher Nebenkosten für Notar, Grunderwerbsteuer, Makler, eventuelle Erschließungskosten und Kosten für das Anlegen des Gartens.

Basiswissen zu den Finanzierungsformen
    Hier finden Sie nun in aller Kürze einen Überblick über die wichtigsten Finanzierungsmodelle sowie Wissenswertes zu den Kreditsicherheiten, die Sie der Bank in Form einer Grundschuld zur Verfügung stellen müssen.
    Die Grundschuld als Kreditsicherheit
    Machen Sie sich keine Illusionen: Kein Kreditinstitut gibt Ihnen ein Baudarlehen, ohne dafür von Ihnen handfeste Sicherheiten als Pfand zu erhalten. Das ist üblicherweise die Grundschuld, die im Grundbuch zugunsten der Bank eingetragen wird.
    Damit ermöglichen Sie der Bank, also dem kreditgebenden Institut, als Sicherheit für das gewährte Darlehen den Zugriff auf Ihre Immobilie. Das bedeutet in letzter Konsequenz: Wenn Sie Ihre Schulden nicht mehr begleichen können oder wollen, darf die Bank Ihre Immobilie zwangsversteigern lassen und aus dem Erlös den für die Tilgung der Schulden notwendigen Teil einbehalten.
    Die Grundschuld wird zu Beginn der Finanzierung ins Grundbuch eingetragen und besteht so lange, bis sie dort gelöscht wird. Die Löschung wird gekennzeichnet, indem der entsprechende Grundschuldeintrag rot unterstrichen wird. Die Löschung erfolgt jedoch nicht automatisch, sondern erst dann, wenn die Bank zustimmt. Deshalb sind häufig in Grundbüchern auch dann noch Grundschulden zu finden, wenn die Immobilie längst schuldenfrei ist. Die Eintragung wird von Notar und Grundbuchamt teuer in Rechnung gestellt. Je nach Höhe des Grundschuldbetrags können die Kosten einige hundert bis über tausend Euro betragen.
    Wenn Sie bei der Anschlussfinanzierung nach Auslaufen der Zinsbindungsfrist die kreditgebende Bank wechseln, werden die Grundschulden weitergegeben, was entweder ohne Eintrag im Grundbuch in Form einer privatschriftlichen Abtretung geschieht oder im Grundbuch vermerkt wird. Das spart Kosten: Anstatt eine teure Löschung und Neueintragung vorzunehmen, bleibt die erste Bank im Grundbuch als Grundschuldinhaber bestehen und überträgt diese Rechte an die Bank, die die neue Finanzierung durchführt.
    Der Kredit muss übrigens nicht unbedingt für die Finanzierung der Immobilie bestimmt sein, auf die die dazugehörige Grundschuld eingetragen ist. Wenn Sie beispielsweise ein schuldenfreies Haus besitzen und eine vermietete Wohnung finanzieren wollen, können Sie vom lastenfreien Haus zusätzliche Grundschulden zur Verfügung stellen, um durch die höhere Absicherung bessere Konditionen für einen Kredit zu erhalten.
    Vorsicht  Mit der Eintragung einer Grundschuld für andere Finanzierungszwecke sollten Sie äußerst zurückhaltend sein. Mit der Grundschuld geben Sie der Bank praktisch einen Vollstreckungsbescheid, der jederzeit vollzogen werden kann. Zwar darf die Bank eine Grundschuld nicht missbrauchen, indem sie ohne Zahlungsverzug Ihr Häuschen zwangsversteigern lässt. Aber im Fall der Fälle ist kein großes gerichtliches Federlesen nötig, um die Zwangsversteigerung anzuberaumen. Vor allem Selbständige und Unternehmer müssen aufpassen und nach Möglichkeit vermeiden, der Bank private Grundschulden für betriebliche Finanzierungen zur Verfügung zu stellen.
    Die unterschiedlichen »Ränge« der Grundschulden sagen einiges über die tatsächliche