Miete mindern - aber richtig!

539 Abs. 1 BGB vom Vermieter nach den Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen. Beseitigt der Mieter aber eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist, so kann er die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen (BGH NJW 2008, 1216 = NZM 2008, 279 = MietPrax-AK § 536a BGB Nr. 4).
Aufzug
    Rechtsprechungsübersicht:
    7,5 % Ausfall des Aufzugs in einem Studentenwohnheim (AG Bremen – 4.12.1986 – 10C 300/86 – WuM 1987, 383)
    10 % Unbenutzbarkeit des Fahrstuhls bei einer im 4. OG gelegenen
    Wohnung (AG Charlottenburg – 15.12.1989 – 2C 484/89 – GE 1990, 423)
    10 % Lärmbelästigung durch den Aufzug im Haus (AG Wiesbaden – 19.1.2006 – 93C 2004/05 – WuM 2006, 219)
Ausschlusstatbestand
    Die Minderung kann im Einzelfall ausgeschlossen sein. Selbstverständlich mindert sich die Miete nur, solange der Mangel tatsächlich vorhanden ist. Wer den Mangel beseitigt hat, ist unerheblich. Also 52 selbst wenn der Mieter den Mangel selbst beseitigt hat, endet die Mietminderung. Der Mieter hat dann ggf. einen Aufwendungsersatz- oder Schadensersatzanspruch.
1. Vertragliche Vereinbarungen über die Minderung
    Nach § 536 Abs. 4 BGB ist bei einem Mietverhältnis über Wohnraum eine zum Nachteil des Mieters abweichende Regelung über die Mietminderung unwirksam. Dabei ist es unerheblich, ob sich die Vereinbarung in einer Individualvereinbarung befindet oder formularvertraglich vereinbart wurde. Bei Formularvereinbarungen kann sich die Unwirksamkeit zusätzlich aus den §§ 305 ff. BGB ergeben.
    Daraus folgt, dass auch Klauseln, die nicht ausdrücklich das Mietminderungsrecht ausschließen, jedoch das Recht beschränken oder die Geltendmachung erschweren, unwirksam sind. Solche Klauseln sind grundsätzlich restriktiv auszulegen.
    Einzelfälle:
Die Bestimmung in einem Mietvertrag, nach welcher der Mieter die Miete nicht mindern darf, soweit er Ausbesserungs- und Baumaßnahmen des Vermieters dulden muss, ist unwirksam (OLG Düsseldorf OLGRp Düsseldorf 1992, 78).
Die Bestimmung in einem Mietvertrag, nach welcher eine Minderung nur zulässig ist, wenn der Mieter sich mit seinen bisherigen Zahlungsverpflichtungen nicht im Rückstand befindet, ist unwirksam (OLG Düsseldorf OLGRp Düsseldorf 1992, 78).
Das Minderungsrecht darf auch nicht von einer vorherigen Ankündigung abhängig sein (LG Berlin MDR 1986, 938; LG Hamburg WuM 1980, 126; AG Koblenz WuM 1987, 19).
Das Minderungsrecht darf auch nicht von der Einhaltung irgendwelcher Fristen abhängig gemacht werden (LG Hamburg WuM 1980, 126).
    Zulässig ist es aber, vor Beginn einer Sanierungsmaßnahme die Mieter darauf hinzuweisen, dass bei den Mietern, die wegen der Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten die zulässige Minderung nicht vornehmen, eine anschließende Mieterhöhung ihn geringerem Umfang erfolgen wird (BGH Urt. v. 14.10.2009 – VIII ZR 159/08 – NZM 2010, 121 = MietPrax-AK § 558 BGB Nr. 24).
53 2. Unerhebliche Mängel
    Nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB ist die Minderung ausgeschlossen, wenn der Mangel der Mietsache unerheblich ist. Diese Ausnahme gilt aber nicht bei zugesicherten Eigenschaften. Ein unerheblicher Mangel wird in aller Regel gegeben sein, wenn der Fehler leicht erkennbar ist und mit geringem Kostenaufwand beseitigt werden kann, sodass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstieße (BGH Urt. v. 30.6.2006 – XII ZR 251/02 – NZM 2004, 776 = NJW-RR 2004, 1450 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 6). Der Gesetzgeber wollte durch diese erst 1964 Gesetz gewordene Einschränkung „kleinliche Streitigkeiten verhindern, die den Frieden in der Hausgemeinschaft stören “. Das ist aber noch nicht bei allen Gerichten angekommen. Minderungsquoten von unter 3 % sollten damit nämlich regelmäßig ausgeschlossen sein (AG Dortmund DWW 1997, 157). Zum Teil werden auch schon Quoten unter 5 % für ausgeschlossen gehalten (Franke, ZMR 1996, 297).
    Beispiele für unerhebliche Beeinträchtigungen i.S.d. Vorschrift sind:
Entzug der Erlaubnis, Wäsche im Garten