Miete mindern - aber richtig!

zu trocknen, wenn im Haus ein Trockenraum vorhanden ist (LG Köln WuM 1987, 271)
abgetretene Türschwellen in der Wohnung (LG Berlin ZMR 1985, 50)
Unbenutzbarkeit des Balkons in Herbst und Winter (LG Köln WuM 1975, 167)
zeitweiser Ausfall der Heizung im Sommer (LG Wiesbaden WuM 1990, 71; a. A. Schumacher, Mietrecht-kompakt 2007, 205, 206)
Haarrisse in der Zimmerdecke (LG Berlin WuM 1988, 301)
nicht schließendes Garagentor (AG Kassel WuM 1989, 171)
geringfügig verkleinerte Badewanne (AG Dortmund WuM 1989, 172)
Stilllegung des Müllschluckers (AG Hamburg WuM 1985, 660)
ein 1 m 2 großer unverputzter Teil der Badezimmerwand, nicht vollständig behandelter Fußboden und Überlaufen des Abwasserbeckens (AG Schönebeck GE 1990, 661).
    Die Unerheblichkeit kann nicht daraus hergeleitet werden, dass der Mieter nicht anwesend war und deshalb von der Beeinträchtigung nichts mitbekommen hat.
    Bei einer unerheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit ist aber nur die Minderung ausgeschlossen. Selbstverständlich 54 bleibt der Mangelbeseitigungsanspruch gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB bestehen. In extremen Einzelfällen kann die Rechtsausübung jedoch schikanös sein.
3. Kenntnis vom Mangel bei Vertragsschluss
    Gemäß § 536b S. 1 BGB ist die Minderung ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kennt. Es muss also eine Abweichung der Istbeschaffenheit von der Sollbeschaffenheit vorliegen und der Mieter muss genau diese Abweichung positiv kennen, und zwar bereits bei Abschluss des Vertrages. Die allgemeine Kenntnis vom schlechten Zustand des Mietobjekts reicht ebenso wenig wie die Kenntnis, dass das Mietobjekt mangelanfällig ist, z. B. weil es in einer Hochwasserzone oder über einer Gaststätte liegt. Bei Personenmehrheiten auf Mieterseite ist der Ausschlusstatbestand bereits dann erfüllt, wenn ein Mieter den Mangel kennt (BGH Urt. v. 1.12.1971 – VIII ZR 88/70 – NJW 1972, 249).
    Die Kenntnis vom Mangel schließt aber nur die Minderung und ggf. Schadensersatzansprüche aus. Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB bleibt bestehen (BGH Urt. v. 18.4.2007 – XII ZR 139/05 – NZM 2007, 484 = MietPrax-AK § 536b BGB Nr. 9). Erfüllungsansprüche sind aber immer dann ausgeschlossen, wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Überlassung vorhandenen (schlechten) Zustand der Mietsache als vertragsgemäß vereinbart haben. Die Schwierigkeiten liegen hier in der Abgrenzung. Wann ist ein schlechter Zustand als vertragsgemäß vereinbart und wann ist er dem Mieter nur bekannt?
4. Grob fahrlässige Unkenntnis
    Ebenso ist die Minderung gem. § 536b S. 2 BGB ausgeschlossen, wenn dem Mieter der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urt. v. 28.11.1979 – VIII ZR 302/78 – NJW 1980, 777) handelt der Mieter grob fahrlässig, wenn er die erforderliche Sorgfalt bei Vertragsschluss in einem ungewöhnlich hohen Maß verletzt und dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Ein solcher Fall ist z. B. gegeben, wenn der Mieter eine Wohnung anmietet, ohne sie zuvor besichtigt zu haben. Auf der anderen Seite trifft den Mieter keine Untersuchungs- oder Erkundigungspflicht 55 (BGH Urt. v. 7.6.2006 – XII ZR 34/04 – NZM 2006, 626 = NJW 2006, 2918 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 15).
    Aber selbst bei grob fahrlässiger Unkenntnis vom Mangel bleibt das Minderungsrecht des Mieters bestehen, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist liegt vor, wenn der Vermieter den Mieter täuscht, um in ihm einen Irrtum zu erregen. Es ist weder erforderlich, dass der Vermieter mit Bereicherungsabsicht gehandelt hat, noch dass er den Mieter schädigen will.
5. Vorbehaltlose Annahme der Mietsache
    Hat der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietvertrages nicht positiv gekannt oder ist er ihm auch nicht aufgrund grob fahrlässigen Verhaltens unbekannt geblieben, so ist er trotzdem von Minderungsansprüchen ausgeschlossen, wenn er die Mietsache in Kenntnis des Mangels annimmt, ohne einen entsprechenden Vorbehalt zu machen. Grob fahrlässige Unkenntnis vom Mangel schadet hier nicht.
    Der Vorbehalt des Mieters muss sich auf bestimmte konkrete Mängel beziehen. Ein allgemeiner Vorbehalt,