Miete mindern - aber richtig!

anfechtbares Rechtsgeschäft ist zunächst gültig. Erst die Anfechtung lässt es von Anfang an nichtig sein, § 142 BGB. Anfechtbarkeit bedeutet also Vernichtbarkeit. Es handelt sich um ein Gestaltungsrecht, das ausgeübt werden kann. Voraussetzungen für eine wirksame Anfechtung sind:
47 1. Das Vorliegen eines Anfechtungsgrundes
    Die Anfechtungsgründe lassen sich in drei Gruppen einteilen:
Irrtum, § 119 BGB, als unbewusster Bruch zwischen Wille und Erklärung.
Inhaltsirrtum , § 119 Abs. 1 1. Alt. BGB wenn der Erklärende bei der Abgabe einer Willenserklärung über deren Inhalt im Irrtum war: Er erklärt zwar, was er erklären will, irrt sich aber über die rechtliche Bedeutung seiner Erklärung. Besonderheit: Kalkulationsirrtum :
verdeckter: es wird nur das Ergebnis der Berechnung mitgeteilt, dann unbeachtlicher Motivirrtum
offener: es werden auch die Berechnungsgrundlagen mitgeteilt, dann ausnahmsweise Inhaltsirrtum
Erklärungsirrtum , § 119 Abs. 1 2. Alt. BGB wenn der Erklärende eine Erklärung dieses Inhalts überhaupt nicht abgeben wollte.
Irrtum über Eigenschaft einer Person , § 119 Abs. 2 1. Alt. BGB
Es handelt sich um einen Motivirrtum über verkehrswesentliche Eigenschaften einer Person, z. B. Alter, Geschlecht, Konfession, Vorstrafen, Kreditwürdigkeit, berufliche Fähigkeiten.
Irrtum über die Eigenschaft einer Sache , § 119 Abs. 2 2. Alt BGB
Motivirrtum über einen wertbildenden Faktor, wobei der Wert oder Preis keine Eigenschaften sind.
Fehler bei der Übermittlung, § 120 BGB
arglistige Täuschung oder Drohung, § 123 BGB
Getäuscht ist derjenige, der durch Vorspiegelung falscher Tatsachen zur Abgabe einer Willenserklärung veranlasst wurde. Arglistig ist die Täuschung, wenn sie vorsätzlich erfolgte.
widerrechtliche Drohung: Widerrechtlich ist eine Drohung, wenn das angewandte Mittel oder der Erfolg rechtswidrig ist oder die Zweck-Mittel-Relation rechtswidrig ist.
2. Anfechtungserklärung
    Die Erklärung muss gegenüber dem Anfechtungsgegner abgegeben werden.
48 3. Anfechtungsfrist
Bei Anfechtung wegen Irrtums und fehlerhafter Übermittlung: unverzüglich nach Kenntnis vom Anfechtungsgrund, § 121 Abs. 1 BGB,
Bei Anfechtung wegen arglistiger Täuschung bzw. Drohung: ein Jahr nach Entdeckung der Täuschung, § 124 BGB.
    Bei einer wirksamen Anfechtung gilt das Rechtsgeschäft als von Anfang an unwirksam. Der Anfechtende kann sich aber unter den Voraussetzungen des § 122 BGB schadensersatzpflichtig machen. Er muss den Geschädigten dann so stellen, als ob das Geschäft nie zustande gekommen wäre (sog. negatives Interesse ). Das sind vor allem Reisekosten, aber nicht der entgangene Gewinn.
    Im Mietrecht kommt die Anfechtung zunächst bis zur Übergabe der Mietsache in Betracht. Allenfalls die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung kann nach Überlassung der Räume neben eine Kündigung noch erfolgen. Das ist vom BGH nur für die Gewerberaummiete entschieden (BGH NZM 2008, 886 = NJW 2009, 1266 = MietPrax-AK § 123 BGB Nr. 1). Eine arglistige Täuschung kommt vor allem bei falschen Angaben über die finanzielle Leistungsfähigkeit in Betracht. Dabei ist nicht entscheidend, dass schon ein Vermögensschaden eingetreten ist. Es reicht aus, dass die falschen Angaben ursächlich für den Vertragsschluss waren. Was den Zustand der Mietsache angeht, sind ab Übergabe der Mietsache die mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften vorrangig, sodass eine Anfechtung regelmäßig ausscheidet.
Annahmeverzug
    Annahmeverzug liegt vor, wenn der Gläubiger eine ihm tatsächlich angebotene Leistung nicht annimmt. In Ausnahmefällen reicht auch das wörtliche Angebot. Die Minderung erlischt, wenn der Mieter die angebotene Mangelbeseitigung durch den Vermieter nicht annimmt. Das ist z. B. dann der Fall, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung vereitelt, indem er z. B. die Handwerker nicht in die Wohnung lässt. Während eines Zeitraums, in dem sich der Mieter im Annahmeverzug hinsichtlich einer vom Vermieter angebotenen Mängelbeseitigung befindet, entfällt das Mietminderungsrecht. Das gilt auch, wenn der Mieter von ihm geschuldete Vorbereitungshandlungen nicht vornimmt (LG Berlin Urt. v. 22.2.2005 – 63 S 389/04 – GE 2005, 621; AG Münster Urt. v. 12.6.2007 – 3 C 4552/ 06 –