Miete mindern - aber richtig!

„sich die Gewährleistungsrechte vorzubehalten“ o. Ä., genügt nicht.
    Besondere Bedeutung kommt deshalb dem Übergabeprotokoll zu. Sind im Übergabeprotokoll bestimmte Mängel aufgeführt, ohne dass der Mieter einen Vorbehalt hierzu vermerkt hat, dann ist damit die Minderung ausgeschlossen. Etwas anderes kann aber dann anzunehmen sein, wenn der Vermieter zugesichert hat, diese Mängel noch zu beseitigen.
6. Vorbehaltlose Mietzahlung
    Nach altem Recht entsprach es herrschender Auffassung, dass die Minderung auch dann ausgeschlossen war, wenn der Mieter in Kenntnis des Mangels die Miete längere Zeit (in der Regel sechs Monate) weiterzahlte (BGH Urt. v. 26.2.2003 – XII ZR 66/ 01 – NZM 2003, 355 = MietPrax-AK § 536b BGB Nr. 2; Urt. v. 18. 6. 1997 – XII ZR 63/95 – NJW 1997, 2674). Diese Rechtsprechung gilt für alle Zeiträume nach dem 1.9.2001 nicht mehr (BGH Urt. v. 16.7.2003 – VIII ZR 274/02 – NJW 2003, 2601 = NZM 2003, 679 = MietPrax-AK § 536b Nr. 3; Urt. v. 16.2.2005 – XII ZR 24/02 – NZM 2005, 303 = MietPrax-AK § 536b BGB Nr. 5; Urt. v. 18. 10. 2006 – XII ZR 33/ 04 – MietPrax-AK § 536b BGB Nr. 8). Für seit diesem Datum fällig 56 gewordene Mieten scheidet eine analoge Anwendung des § 536b BGB aus. Insoweit beurteilt sich die Frage, ob und in welchem Umfang ein Mieter wegen eines Mangels der Wohnung die Miete mindern kann, ausschließlich nach § 536c BGB. Dies gilt auch für Mietverträge, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen worden sind. Soweit hiernach das Minderungsrecht des Mieters nach diesem Datum nicht entsprechend der bisherigen Rechtsprechung zur analogen Anwendung des § 539 BGB a. F. erloschen ist, bleibt jedoch zu prüfen, ob der Mieter dieses Recht unter den strengeren Voraussetzungen der Verwirkung (§ 242 BGB) oder des stillschweigenden Verzichts verloren hat.
    Noch nicht geklärt ist die Frage, wann bei vorbehaltloser Zahlung eine Verwirkung der Mietminderung anzunehmen ist. Ein Recht ist verwirkt, wenn es längere Zeit nicht ausgeübt wurde und die andere Seite sich aufgrund des gesamten Verhaltens des Berechtigten darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht ausüben wird. Verwirkung setzt deshalb neben dem Zeitmoment auch noch ein Umstandsmoment voraus. Diese Tatbestandsmerkmale müssen in jedem Einzelfall festgestellt werden. Kriterien sind die Schwere des Mangels, die Frage, ob die Parteien über den Mangel – wiederholt – gesprochen haben, ob der Vermieter dem Mieter z. B. die Mangelbeseitigung zugesagt hat oder ob das Ausmaß des Mangels sich verändert hat. Entscheidend dürfte darüber hinaus auch sein, ob der Vermieter nur darauf vertrauen durfte, dass der Mieter für den jeweiligen Monat keine Minderung geltend macht, oder darauf, dass er trotz dieses Mangels auch für die Zukunft die ungeminderte Miete zahlen wird.
7. Verletzung der Anzeigepflicht
    Der Mieter ist bekanntlich näher an der Mietsache dran als der Vermieter. Es ist deshalb gem. § 536c BGB eine Obliegenheit seinerseits, den Vermieter zu informieren, wenn sich entweder während des Bestandes des Mietverhältnisses ein Mangel zeigt oder eine Maßnahme zum Schutze der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich ist oder wenn sich ein Dritter ein Recht an der Mietsache anmaßt.
    Unter Mangel der Mietsache ist jeder schlechte Zustand gemeint, unabhängig davon, ob es sich um einen Mangel im Rechtssinne handelt oder nicht. Die Anzeigepflicht entfällt nur dann, wenn der Mangel dem Vermieter bekannt war oder hätte bekannt sein müssen. Unterlässt der Mieter diese Mängelanzeige, ist der Mieter nicht berechtigt, 57 die Minderung geltend zu machen, wenn der Vermieter infolge der fehlenden Mängelanzeige den Mangel nicht beseitigen konnte. Für die Zeiträume nach Mängelanzeige mindert sich die Miete jedoch wieder nach allgemeinen Vorschriften. Nur wenn der Vermieter auch bei rechtzeitiger Mängelanzeige den Mangel nicht hätte beseitigen können, ist die Mietminderung nicht ausgeschlossen.
    Für die Mangelanzeige ist keine Form vorgeschrieben. Aus Gründen der Beweissicherung ist Schriftform aber anzuraten. In eiligen Fällen kann aber auch eine telefonische Information des Vermieters erforderlich sein. Das Gesetz verlangt eine unverzügliche Unterrichtung des