Miete mindern - aber richtig!

zunächst erforderlich, dass der Mieter dem Vermieter eine Frist zur Mangelbeseitigung gem. § 543 Abs. 3 BGB setzt (BGH NZM 2007, 439 = NJW 2007, 2177 = MietPrax-AK § 569 BGB Nr. 5). Die Frage, innerhalb welchen zeitlichen Rahmens eine fristlose außerordentliche Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung auszusprechen ist, hängt von den besonderen Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab und entzieht sich einer allgemeinen Betrachtung (BGH Beschl. v. 13.4.2010 – VIII ZR 206/09). Dies gilt unabhängig davon, ob man die Regelung des § 314 Abs. 3 BGB auch im Wohnraummietrecht für anwendbar erachtet (offengelassen von BGH WuM 2009, 231) oder ob man in diesen Fällen von einer Verwirkung ausgeht (BGH NJW 2009, 2297). Nur wenn die Fristsetzung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, z. B. weil der Vermieter zuvor schon die Mangelbeseitigung abgelehnt hat oder wenn die sofortige Kündigung wegen der besonderen Situation erforderlich ist, kann auf die Fristsetzung verzichtet werden. Das sind aber ganz wenige Ausnahmefälle. Es sollte deshalb immer zunächst die Frist gesetzt werden. Da der Mieter später in einem eventuellen Prozess ggf. beweisen muss, dass die Wohnung in einem gesundheitsgefährdenden Zustand war, ist auf eine ausreichende und gerichtsverwertbare Beweissicherung zu achten. Soweit möglich, sollte ein selbstständiges Beweisverfahren bei Gericht eingeleitet werden.
    Rechtsprechungsübersicht:
    0 % Elektrosmog in der Wohnung ohne „begründete Besorgnis“ einer Gesundheitsgefahr (LG Köln – 8.1.1997 – 10S 196/96 – KM 35 Nr. 14)
    103 0 % asbesthaltige Fußbodenplatten ohne nachweisbare, konkrete Gesundheitsgefährdung (LG Berlin – 27.10.1998 – 65S 223/98 – GE 1999, 47)
    0 % Angst vor Gesundheitsgefahren durch eine Formaldehydbelastung (AG Wermelskirchen – 28.4.2004 – 2a C 2/02 – KM 35 Nr. 70)
    40 % derart feuchte Wohnung, dass älterer Bewohner akut und nachhaltige Gesundheitsgefährdung erleidet (LG Saarbrücken – 13.5.1981 – 16S 118/80 – WuM 1982, 1879)
    100 % Befall der Wohnung durch Khaprakäfer und Schädlingsbekämpfung mit ungeeigneten und gesundheitsgefährdenden Mitteln durch den Vermieter (AG Aachen – 3.12.1998 – 80C 569/97 – WuM 1999, 457)
    100 % Gesundheitsbelastung durch Holzschutzmittel (AG Stade – 13.3.2000 – 63C 437/98 – WuM 2000, 417)
    100 % Schimmelbefall in der Wohnung, der zu lebensgefährlichen Erkrankungen geführt hat (LG Berlin – 20.1.2009 – 65S 345/07 – GE 2009, 845)
Gewerberaummiete
    Alle Mietverhältnisse, die keine Wohnraummietverhältnisse darstellen, sind Gewerberaummietverhältnisse. Da Wohnraummiete nur vorliegt, wenn der Mieter oder einer seiner Angehörigen selbst in der Wohnung wohnen soll, sind alle Mietverhältnisse, die zum Zwecke der Weitervermietung abgeschlossen werden, Gewerberaummietverhältnisse. Dabei ist es egal, aus welchem Zweck die Weitervermietung erfolgen soll, also gewerblich oder aus anderen Gründen.
    Die mietrechtlichen Gewährleistungsregeln gelten grundsätzlich sowohl für Wohnraum- wie für die Gewerberaummiete. Lediglich das Kündigungsrecht wegen gesundheitsgefährdenden Zustandes der Mietsache, § 569 Abs. 1 BGB, gilt nur für Gewerbemietverträge über Räume, in denen sich ständig Menschen aufhalten (z. B. Läden, Büros, aber keine Lagerhallen, Garagen).
    In der Gewerberaummiete sind aber Ausschlussvereinbarungen hinsichtlich der Mietminderung der laufenden Mietzahlung in beschränktem Rahmen zulässig, da § 536 Abs. 4 BGB Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters nur bei Wohnraummietverträgen verbietet. 104 Der Rückforderungsausschluss wegen vermeintlich überzahlter Miete kann aber nicht ausgeschlossen werden. Eine vom Vermieter verwendete formularmäßige Klausel, wonach der Mieter von Gewerberaum gegenüber den Ansprüchen des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen kann, es sei denn, der Vermieter hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten, ist deshalb im Zweifel dahingehend auszulegen, dass sie die Minderung wegen sonstiger Mängel vollständig ausschließt und dem Mieter auch nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB