Miete mindern - aber richtig!

solche Genossenschaft mit dem Ziel, ihre Mitglieder mit preisgünstigem Wohnraum zu versorgen. Dabei kann es sich um geförderten Wohnraum handeln, für den die Kostenmiete oder eine landesgesetzlich gedeckelte Miete zu zahlen ist, oder auch um preisfreien Wohnraum. Die Mietverträge der Wohnungsgenossenschaften werden von diesen üblicherweise auch Dauernutzungsverträge genannt. Rechtlich handelt es sich um Mietverträge. Die Rechte der Mieter von Wohnungsgenossenschaften unterscheiden sich nicht von den Rechten anderer Mieter. Aus dem genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz kann im Einzelfall für die Genossenschaft aber die Verpflichtung bestehen, die Mitglieder gleich zu behandeln, insbesondere die gleiche Miete zu fordern. Aber ungleiche Sachverhalte dürfen auch ungleich behandelt werden, sodass die Genossenschaft die Miete gegenüber Mietern, die die Miete wegen sanierungsbedingter Beeinträchtigungen nicht gemindert haben, weniger oder später erhöhen kann als gegenüber den Mietern, die ihre Rechte voll ausgenutzt haben (BGH NZM 2010, 121 = MietPrax-AK § 558 BGB Nr. 24). Die Mietminderung ist bei Genossenschaftsmietern nicht beschränkt. Aus dem genossenschaftlichen Treueverhältnis folgt keine Verpflichtung des Mieters, die Miete bei kleineren Mängeln nicht zu mindern.
99 Gerichtszuständigkeit
    Bei Gerichtszuständigkeit muss unterschieden werden zwischen der sachlichen Zuständigkeit und der örtlichen Zuständigkeit. Die sachliche Zuständigkeit für Wohnraummietsachen ergibt sich aus § 23 Nr. 2a GVG. Danach sind die Amtsgerichte ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes ausschließlich zuständig für Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum. Die örtliche Zuständigkeit ergibt sich aus § 29a ZPO, wonach jeweils das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die gemietete Wohnung befindet, zuständig ist. Auch dies ist eine ausschließliche Zuständigkeit, sodass eine Zuständigkeit eines anderen Gerichts weder durch rügelose Einlassung gem. § 39 ZPO noch durch eine Gerichtsstandsvereinbarung gem. § 40 ZPO begründet werden kann. Der Gesetzgeber ging davon aus, dass das örtlich nächste Amtsgericht die besten Möglichkeiten besitzt, in die örtlichen Verhältnisse Einblick zu nehmen. Außerdem handelt es sich bei dieser Zuständigkeitsregelung auch um einen Teil des sozialen Mietrechts. Der Mieter soll sich vor dem ihm nächsten Amtsgericht verteidigen und sich nicht durch die Verpflichtung, zu einem eventuell weit entfernt liegenden Gericht reisen zu müssen, verpflichtet fühlen, einen an sich unbegründeten Anspruch anzuerkennen.
Geruch
    Dringen Essensgerüche oder sonstige Gerüche aus der Nachbarwohnung, dann kann dies für die betroffenen Mieter ähnlich unangenehm sein wie die Geräuschbeeinträchtigung. Deshalb können solche Geruchsbeeinträchtigungen auch einen Mangel darstellen, wenn sie die Erheblichkeitsschwelle überschreiten. Erforderlich ist eine umfangreiche Interessenabwägung. Kriterien hiefür sind die Häufigkeit der Beeinträchtigung, die Art der Gerüche (Essensgerüche sind anders zu beurteilen als Gerüche, die die Folge von mangelnder Hygiene sind), die Üblichkeit in einem Haus und die Struktur der Mieterschaft.
    Ein besonderes Problem stellt Tabakrauch dar. Rauchen stellt für diejenigen, die nicht rauchen, eine für Raucher kaum vorstellbare Belästigung dar. Rauchen gehört auch nach der Rechtsprechung des BGH zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung (BGH NJW 2006, 2915 = NZM 2006, 691 = MietPrax-AK § 538 BGB Nr. 24). Es geht um die Exzesse, also die Frage, ob bei übermäßigem Rauchen der vertragsgemäße Gebrauch überschritten wird und 100 wann dieser ggf. anfängt. Zum Teil wird das Rauchen schrankenlos gestattet. Rauchen sei als Konsequenz freier Willensentscheidung als Teil sozialadäquaten Verhaltens zumindest in der vom Mieter bewohnten Wohnung als Zentrum seiner Lebensgestaltung hinzunehmen. Andere Gerichte sind da strenger und stufen übermäßiges Rauchen als vertragswidrig ein. Demgemäß ist auch umstritten, ob dem Nachbarn ein Unterlassungsanspruch bzgl. des Rauchens z. B. auf dem Balkon zusteht. Das Gleiche gilt für die Frage, ob im Treppenhaus wahrnehmbarer Zigarettenqualm hinzunehmen