Miete mindern - aber richtig!

Wohnfläche
Grundmiete
    â†’ Mietstruktur

107 H
Haftungsausschluss
    In bestimmten, sehr engen Grenzen ist es zulässig, die eigene mietrechtliche Haftung zu beschränken. Man spricht dann von Haftungsausschlussvereinbarungen . In der Wohnraummiete ist es nicht zulässig, die Haftung für anfängliche Rechtsmängel sowie für die rechtzeitige Überlassung der Mietsache auszuschließen. Soweit der Ausschluss formularvertraglich vereinbart wurde, gelten die besonderen Schranken der §§ 305 ff. BGB. Danach ist jede Klausel am Leitbild des Vertrages zu messen und muss vor allem dem Transparenzgebot genügen. Bleiben Unklarheiten bei der Anwendung der Klausel, gehen diese zulasten des Verwenders, also regelmäßig des Vermieters. Von der Haftungsausschlussvereinbarung ist der Fall zu unterscheiden, dass die Parteien eine unterdurchschnittliche Beschaffenheit der Mietsache als vertragsgemäß vereinbaren. Dann ist die Sollbeschaffenheit niedriger, sodass gar kein Mangel vorliegt und die Haftung dem Grunde nach schon nicht besteht. Eines Ausschlusses bedarf es dann nicht mehr.
Haustür
    Rechtsprechungsübersicht:
    0 % undichte Wohnungseingangstür (AG Bremerhaven – 26.5.1992 – 59C 1214/91 – WuM 1992, 601)
    108 0 % schwergängig schließende Hauseingangstür (LG Berlin – 27.10.2006 – 63S 186/06 – GE 2007, 367)
    0 % Haustür ist nachts nicht abgeschlossen (LG Berlin – 21.4.2008 – 63S 210/07 – GE 2009, 453)
    5 % Haustür nicht verschließbar (AG Köln – 28.10.1976 – 153C 3204/76 – WuM 1978, 126)
    5 % Haustür knallt beim Zufallen gegen das Schließblech (LG Berlin – 20.11.1980 – 61S 200/80 – GE 1981, 673)
Heizung
    Ãœblicherweise gehört die Heizung zu den mitvermieteten Gegenständen. Das bedeutet, dass der Vermieter die Beheizung der Räume schuldet. Eine nicht ausreichende Beheizung der Räume stellt einen Mangel der Wohnung dar. Zwingend ist das aber nicht. So kann auch eine Wohnung ohne Heizung vermietet werden. Dann ist es Sache des Mieters, die Wohnung zu beheizen. Es bedarf hierzu aber klarer und deutlicher Absprachen, da die Beheizung als Vermieterleistung der absolut übliche Weg ist. Eine Besonderheit besteht bei der Wärmeversorgung mittels Fernwärme o. Ä. Hat der Mieter einen eigenen Wärmeversorgungsvertrag abgeschlossen, dann schuldet der Vermieter nur die ordnungsgemäße Funktion der Heizkörper. Für die Wärmeanlieferung ist er nicht verantwortlich.
    Die Heizung muss nicht das ganze Jahr über betrieben werden. Maßgeblich sind zunächst einmal die mietvertraglichen Abreden. Ansonsten ist es üblich, die Heizung während der Heizperiode ungefähr von Mitte September bis Mitte Mai zu betreiben. Das bedeutet aber nicht, dass außerhalb dieser Zeiträume eine Beheizung niemals erfolgen muss. Sinkt die Außentemperatur über einen längeren Zeitraum (ca. drei Tage) unter 12 Grad Celsius oder die Raumtemperatur unter 18 Grad Celsius, ist die Heizung wieder einzuschalten. Raumtemperaturen unter 16 Grad Celsius muss der Mieter nie hinnehmen. Insofern kann er ggf. sogar eine einstweilige Verfügung gegen den Vermieter beantragen. Eine Nachtabsenkung ist aber zulässig und stellt keinen Mangel dar. Tagsüber wird eine Temperatur von ca. 22 Grad Celsius geschuldet, nachts (ca. 24.00 Uhr bis 6.00 Uhr) von ca. 18 Grad Celsius.
    109 Rechtsprechungsübersicht:
    0 % Heizungsgeräusche im gewöhnlichen Umfang (AG Köln – 14.3.2005 – 206C 161/04)
    0 % Rauchentwicklung aus älteren Heizungsanlagen der Nachbarhäuser (AG Münster – 24.7.2007 – 3C 3832/06 – WuM 2007, 505)
    0 % notwendige Raumtemperatur wird nur bei voll aufgedrehten Thermostatventilen erreicht (AG Münster – 7.3.1984 – 6C 218/81 – WuM 1984, 198)
    0 % Heizungsausfall im Sommer (LG Wiesbaden – 29.9.1989 – 8S 135/89 – WuM 1990, 71)
    0 % höhere Heizkosten durch leer stehende Nachbarwohnungen (AG Frankfurt (Oder) – 24.11.2004 – 2.5 C 1002/04 – ZMR 2005, 131 = WuM 2005, 766)
    5 % rauschende und knackende Heizungsanlage im April (AG Hamburg – 8.1.1987 – 49C 836/86 – WuM 1987, 271)
    5 % Nichtbenutzbarkeit eines offenen Kamins im Wohnzimmer wegen starker Rauchentwicklung (Oktober bis Mai) (LG Karlsruhe – 10.7.1987 – 9S 66/87 – WuM