Miete mindern - aber richtig!

Entscheidung heißt es: „Eine Mietsache mit Beziehung zu einer Gefahrenquelle gilt nicht erst dann als mangelhaft, wenn der Mieter wirklich Schaden erleidet, sondern schon dann und deshalb, wenn und weil er sie nur in der Befürchtung der Gefahrverwirklichung benutzen kann.“
    139 Die Bedeutung der Unmittelbarkeit der Beeinträchtigung spielt vor allem auch bei Zugangsbeschränkungen oder ähnlichen Umfeldfehlern eine Rolle. Letztendlich geht es immer um eine Risikoverteilung zwischen dem vom Mieter selbst zu tragenden allgemeinen Lebensrisiko und dem speziellen Risiko des Einstehenmüssens für Umfeldmängel, welches das Gesetz in § 536 BGB dem Vermieter zugewiesen hat. Das Gesetz enthält hier außer der Bagatellgrenze in § 536 Abs. 1 S. 3 BGB keine ausdrückliche Regelung. Für die Risikoverteilung bei Umfeldmängeln kommt als Abgrenzungskriterium zunächst die Zweckbestimmung des Mietobjekts in Betracht. Die Zweckbestimmung regelt auf der einen Seite die Art und den Umfang der Nutzungsmöglichkeiten des Mieters und auf der anderen Seite den Leistungsumfang des Vermieters, den dieser auch hinsichtlich der Rahmenbedingungen zu erbringen hat, damit das Objekt für den vereinbarten Zweck geeignet ist:
Maßgeblich für die Risikoverteilung sind dabei zunächst die ausdrücklich oder konkludent getroffenen Vereinbarungen über den vertragsgemäßen geschuldeten Zustand. So kann sich – wie oben bereits dargestellt – aus der Höhe der vereinbarten Miete im Einzelfall auch die Vereinbarung eines schlechten Zustandes als vertragsgemäß ergeben.
Liegen solche nicht vor, dann kommt es auf den üblichen Zustand an, den eine Mietsache dieser Art aufzuweisen hat.
Das reine Verwendungsrisiko liegt beim Mieter. Dieses für die Geschäftsraummiete entwickelte Kriterium bedeutet bei der Wohnraummiete zunächst nur, dass der Mieter tatsächlich eine Wohnung benötigt und die Miete selbst dann zahlen muss, wenn er inzwischen bei einem Lebensabschnittsgefährten untergekommen, beruflich an einen anderen Ort verzogen oder so schwer erkrankt ist, dass er die Mietsache nicht mehr nutzen kann. Auch die Veränderung der Rahmenbedingungen in der Stadt fällt in den Risikobereich des Mieters. Außerdem gehören zum Verwendungsrisiko des Mieters die üblichen Beeinträchtigungen, die beim Zusammenleben von Menschen auftreten können. Dies sind zunächst die Einflüsse, die nur mittelbar auf die Mietsache einwirken.
    140 Beispiele:
Die Stadt schließt aus Kostengründen das örtliche Theater oder eine in der Nachbarschaft gelegene Kindertagesstätte.
Mehrere Geschäfte in der Nachbarschaft schließen, weil ein Einkaufszentrum auf der grünen Wiese eröffnet wurde.
Das örtliche Personennahverkehrsunternehmen ändert die Fahrtstrecke einer Buslinie, sodass die bisher nächstgelegene Haltestelle entfällt.
    Anders ist es aber bei Einflüssen, die zwar auch von außen auf die Mietsache einwirken, aber den Gebrauch der Mietsache zum Wohnen beeinträchtigen.
    Beispiele:
Einrichtung einer U-Bahn-Baustelle vor der Haustür
Bau einer Skaterbahn, die auch abends zwischen 20.00 und 22.00 Uhr von Jugendlichen, und zwar zum Teil mit ihren Ghettoblastern, besucht wird (AG Emmerich NZM 2000, 544)
    Die Risikoverteilung wird besonders deutlich bei Zugangsbeschränkungen durch Bauarbeiten.
    Beispiele:
Ist ein Betreten des Geschäfts nicht möglich, weil direkt vor dem Eingang des Geschäfts die Straße aufgerissen wurde und ein Zugang nicht möglich ist, liegt ein unmittelbarer Eingriff vor, der den Mieter zur Minderung berechtigt (KG Urt. v. 12.11.2007 – 8 U 194/06 – GuT 2007, 436; OLG Düsseldorf Urt. v. 14.12.2004 – 10 U 150/04 – DWW 2008, 60). Unerhebliche sind aber gelegentliche Bauarbeiten von begrenzter Dauer. Damit müssen auch Mieter rechnen (OLG Düsseldorf a.a.O.).
Erfolgen die Bauarbeiten aber einige Hundert Meter entfernt und erschweren sie „nur“ die Zufahrt zu der Straße, an der das Geschäft liegt, kann man das Geschäft aber problemlos betreten, wenn man – irgendwie – an der Baustelle vorbeigekommen ist, dann fehlt es an der Unmittelbarkeit des Mangels und die Miete mindert sich nicht (OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 1236).
    Für die Beurteilung des objektiven Zustandes wird häufig auf DIN-Normen oder