Miete mindern - aber richtig!

VDI-Richtlinien abgestellt. DIN-Normen stellen Empfehlungen 141 dar, ohne rechtliche Verbindlichkeit. Haben die Parteien aber keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung getroffen, dann sind die den Vertragsschluss herbeiführenden Willenserklärungen nach dem maßgeblichen objektiven Empfängerhorizont so auszulegen, dass der Zustand als vereinbart gilt, der sich bei Vertragsschluss als üblich ergibt. Und genau dieser übliche Zustand wird sich häufig aber nicht immer – aus den technischen Regeln wie DIN-Normen ergeben (BGH Urt. v. 6.10.2004 – VIII ZR 355/03 – NZM 2005, 60 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 13). Dies ist nicht zwingend, da solche Normen nicht unbedingt den Stand der Technik zum jeweils entscheidenden Zeitpunkt wiedergeben müssen. Dabei ist zunächst die Norm in der Fassung, die bei Errichtung des Gebäudes oder zu einem späteren Zeitpunkt, zu dem das Gebäude ggf. renoviert wurde, galt zu ermitteln. Aber auch dann können diese Normen hinter dem jeweiligen schon erreichten Stand der Technik zurückbleiben (so z. B. BGH Urt. v. 14.6.2007 – VII ZR 45/06 – NJW 2007, 2983 zum Schallschutz nach DIN 4109).
    Im Mietrecht und insbesondere in der Wohnraummiete muss zwischen den verschiedenen Wohnungsbeständen unterschieden werden. Nicht alles, was bei Neubauten zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann auch bei Altbauten als üblich angesehen werden.
    Bei Neubauten geht die Vorstellung der Parteien dahin, dass der heute gültige Standard eingehalten wurde. Das kann mehr sein, als sich aus den einschlägigen DIN-Normen und sonstigen technischen Regeln ergibt. Dies gilt insbesondere dann, wenn diese technischen Regeln schon älter sind und sich der Stand der Technik fortentwickelt hat. Hinter den einschlägigen Normen darf der Zustand aber regelmäßig ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht zurückbleiben, da die technischen Regeln keinen Oberwert festlegen, sondern regelmäßig den einzuhaltenden üblichen Standard beschreiben.
    Beim unsanierten Altbau gehen die Parteien demgegenüber davon aus, dass die Wohnung den Standard ausweist, der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galt. Eine Nachbesserungspflicht gibt es im Mietrecht grundsätzlich nicht. Dies hat auch damit zu tun, dass der Vermieter bei Abschluss des Vertrages erkennen muss, welche Leistungen er schuldet. Deshalb muss ein Mieter einer als nicht modernisiert angebotenen Altbauwohnung auch mit knarrendem Parkett rechnen, unabhängig davon, ob dies eine Folge normaler Abnutzung oder einer unfachmännisch durchgeführten Reparatur ist.
    142 Beim sanierten Altbau ist eine generalisierende Betrachtung schwieriger. Hier sind die Fallgestaltungen in der Praxis durchaus unterschiedlich. Es kommt dabei auf den Umfang der Sanierung und die Kenntnis des Mieters an. Hat der Vermieter die Wohnung als „saniert“ angeboten, dann kann der Mieter davon ausgehen, dass die zum Zeitpunkt der Sanierung geltenden technischen Regeln alle eingehalten wurden. Hat nur eine Sanierung einzelner Gewerke stattgefunden, dann gilt dies grundsätzlich nur für diese Gewerke, wobei zu beachten ist, dass nach zahlreichen Bauvorschriften umfangreiche Baumaßnahmen auch Nachbesserungspflichten bei anderen Gewerken auslösen. Auf die Einhaltung dieser Vorschriften darf der Mieter sich verlassen.
    Neben dem Zeitpunkt der Errichtung oder der Sanierung der Wohnung kommt es auch auf den Zeitpunkt der Vermietung an. So kann für einen Mieter, der von Anfang an im Haus wohnt, der Neubaustandard aus dem Jahr der Errichtung des Gebäudes gelten, während für später einziehende Mieter der Altbaustandard gilt. Im ersten Fall hat der Vermieter diesen Zustand über die Mietzeit zu gewährleisten, muss also bei allen Abweichungen eine Instandsetzung vornehmen, im zweiten Fall sind die bis zur Vermietung eingetretenen Gebrauchsspuren und Abnutzungen bereits vom vertragsgemäßen Zustand abgedeckt, sodass u. U. kein Nachbesserungsanspruch in Betracht kommt. Dies gilt aber nicht für Gefahrenquellen und Verstöße gegen die Verkehrssicherungspflicht. Dies sind Mängel, die beseitigt werden müssen, selbst wenn sie seit Vertragsschluss vorliegen. Umgekehrt kann bei der Vermietung einer sanierten Wohnung ein höherer Standard geschuldet werden als bei den übrigen, nicht sanierten Wohnungen im Haus.
    Nach der Rechtsprechung des