Miete mindern - aber richtig!

Grenzwerte (AG Kerpen – 3.7.2002 – 23C 225/98 – KM 35 Nr. 58)
    50 % PCP- und Lindanbelastung im Schlaf- und Kinderzimmer (LG Kiel – 22.6.1995 – 10S 24/95 – WuM 1997, 674)

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Mahnung
    Eine Mahnung ist ein ernsthaftes Verlangen, eine bestimmte Handlung vorzunehmen. Das Wort Mahnung muss nicht enthalten sein. Eine Form ist in der Regel nicht erforderlich, sodass auch eine mündliche Mahnung ausreichend ist. Aus Gründen der Beweissicherung ist davon aber abzuraten. Die Mahnung sollte deshalb sinnvollerweise immer schriftlich erfolgen.
Mangan
    â†’ Umweltgifte
Mangel
    Der Begriff des Mangels ist der zentrale Begriff des mietrechtlichen Gewährleistungsrechts. Erst beim Vorliegen eines Mangels kommt eine Minderung der Miete in Betracht oder kann der Mieter die weiteren Gewährleistungsrechte geltend machen.
    Ein Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von dem Zustand, den die Parteien bei Abschluss des Vertrages als vertragsgemäß vereinbart haben, zum Nachteil des Mieters abweicht. Es kommt also nicht auf objektive Standards an, sondern auf die subjektive Vereinbarung der Parteien. Man spricht deshalb vom subjektiven Mangelbegriff . Es ist also möglich, dass eine Mietsache mit völlig gleicher Beschaffenheit in einem Mietverhältnis mangelhaft ist 136 und im anderen nicht. So ist eine Wohnung an einer normal befahrenen Straße regelmäßig vertragsgemäß. Wurde aber im Mietvertrag vereinbart, dass es sich um eine besonders ruhige Wohnung handelt, dann wird sie als mangelhaft einzustufen sein. Das Gleiche gilt auch bei Wohnflächenabweichungen: Haben die Parteien im Mietvertrag keine – oder ausnahmsweise die richtige – Wohnfläche vereinbart, ist die Wohnung regelmäßig vertragsgemäß, während eine identische Wohnung mangelhaft ist, wenn die Parteien im Mietvertrag eine um mindestens 10 % größere Wohnfläche vereinbart haben.
1. Sollbeschaffenheit
    Deshalb kommt der Feststellung der vereinbarten Beschaffenheit, die auch als Sollbeschaffenheit bezeichnet wird, eine besondere Bedeutung zu.
    Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, ist in erster Linie die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung, nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen maßgebend (BGH Urt. v. 6.10.2004 – VIII ZR 355/03 – NZM 2005, 60 = NJW 2005, 218 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 13). Solche ausdrücklichen Vereinbarungen kommen in der Praxis insbesondere bei der Wohnungsgröße vor. Möglich ist es aber auch, dass weitere Beschaffenheiten im Mietvertrag vereinbart werden. Aus dem Zusatz hinter der Anschrift der Wohnung „Wohnung über Gaststätte“ o. Ä. ergibt sich z. B., dass Störungen, die üblicherweise von einer Gaststätte ausgehen, als vertragsgemäß vereinbart werden und deshalb keinen Mangel darstellen. Nur bei untypischen Mängeln stehen dem Mieter Rechte zu, z. B. weil es sich um einen „Technoschuppen“ und keine normale Gaststätte handelt. Welche Störungen durch solche Beschreibungen als vertragsgemäß vereinbart wurden, ist jeweils durch Auslegung zu ermitteln. Es kann auch ein über das Normale hinausgehender Standard vereinbart werden, z. B. durch die Formulierung „besonders ruhige Wohnung“. Die Vereinbarung bestimmter Standards kann auch konkludent erfolgen. Nach einer Entscheidung des BayObLG (NJW 1987, 1951) kann z. B. die Vereinbarung einer besonders niedrigen Miete im Einzelfall bedeuten, dass die Parteien den schlechten und/oder renovierungsbedürftigen Zustand einer Wohnung als vertragsgemäß vereinbart haben. Dies gilt nach einem Urteil des BGH (ZMR 1965, 340) auch dann, wenn die Parteien im Mietvertrag den schlechten Zustand 137 oder den bestimmten Mangel (z. B. Lärm oder Gerüche) ausdrücklich beschrieben und vereinbart haben.
    Mithin ist es weitgehend eine Frage der konkreten Vertragsgestaltung und damit des Einzelfalls, ob eine Mietsache mangelhaft ist. Generalisierende Regeln lassen sich dazu nur in engen Grenzen aufstellen. Als derartige Regel kann gelten, dass nach allgemeiner Meinung nicht nur Fehler in der Substanz der Mietsache selbst, sondern auch andere tauglichkeitsmindernde Verhältnisse der Mietsache, z. B. Immissionen von außen her oder Gefahrenquellen in der Umgebung, Mietmängel sein