Miete mindern - aber richtig!

Bundesgerichtshofes (BGH Urt. v. 26.7.2004 – VIII ZR 281/03 – NJW 2004, 3174 = NZM 2004, 736 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 7) kann aber auch bei der Vermietung von Altbauwohnungen ein Mangel vorliegen, wenn Mindeststandards nicht eingehalten wurden. Ausgangspunkt ist, wie oben bereits angesprochen, der Zweck des Vertrages, nämlich die Vermietung zum „Wohnen“. Für diesen Zweck muss die Wohnung geeignet sein. Auch wenn die Vorstellungen, was zum Wohnen notwendig ist, durchaus äußerst unterschiedlich sein können, so soll es nach Ansicht des BGH einen bestimmten Mindeststandard geben, der einzuhalten ist. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer 143 Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Nicht alles, was bei Neubauten und im modernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann auch bei Altbauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden.
    Ein solcher Mindeststandard ist nicht objektiv und einheitlich für alle Wohnungen zu bestimmen. Auch bei Altbauten muss man noch differenzieren. So gibt es teilweise sicher noch Substandard-Wohnungen, z. B. mit Toiletten im Treppenhaus. Dies entspricht sicher nicht mehr dem heute üblichen Standard. Trotzdem wird man kaum sagen können, dass den Vermieter hier eine Nachbesserungspflicht trifft, wonach er die Wohnung mit Innentoiletten ausstatten muss. Es handelt sich eben auch bei diesen, den objektiven heutigen Mindeststandard unterschreitenden Wohnungen, um einen eigenen Wohnungsteilmarkt. Auch nach der Rechtsprechung des BGH ist der Mindeststandard wohnungsteilmarktabhängig festzustellen. Konkret hat der BGH einen solchen Mindeststandard für den Bereich der Elektroinstallation entschieden. Der Mieter könne aufgrund des technischen und wirtschaftlichen Fortschritts grundsätzlich erwarten, dass der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung jedenfalls eine solche Lebensweise zulässt, die seit Jahrzehnten üblich ist und dem allgemeinen Lebensstandard entspricht (BGH Urt. v. 26.7.2004 – VIII ZR 281/03 – NJW 2004, 3174 = NZM 2004, 736 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 7).
    Achtung:
    Dies gilt aber nur für Neuabschlüsse von Mietverträgen. Hier kann der Mieter, der nicht auf etwas anderes hingewiesen wurde, erwarten, dass der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Mindeststandard eingehalten wird. Bei Bestandsmietverhältnissen gilt das jedoch nicht.
2. Istbeschaffenheit
    Der Istzustand ist regelmäßig leichter feststellbar. Allenfalls wenn es um Bewertungen geht, kann zuvor die Rechtsfrage zu entscheiden sein, welche Bewertungsregeln anzuwenden sind. Dies gilt z. B. für die Wohnflächenermittlung. Hier hat nach der Rechtsprechung des BGH (BGH Urt. v. 22.4.2009 – VIII ZR 86/08 – NZM 2009, 477 = 144 NJW 2009, 2295 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 23) eine dreistufige Prüfung zu erfolgen:
Haben die Parteien eine Berechnungsart vereinbart?
Ist eine bestimmte Berechnungsart ortsüblich?
Wenn keine der vorherigen Fragen mit Ja beantwortet werden kann, dann gelten auch im preisfreien Wohnungsbau die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltenden Regeln für den öffentlich geförderten Wohnungsbau (BGH Urt. v. 24.3.2004 – VIII ZR 44/03 – NZM 2004, 454 = NJW 2004, 2230 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 2).
    Dies können die §§ 42 bis 44 II. BV oder die Vorschriften der WohnflächenVO sein. Ist z. B. davon auszugehen, dass die Parteien eines Wohnraummietvertrages sich (stillschweigend) auf eine Wohnflächenberechnung nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV bzw. der WohnflächenVO geeinigt haben, ist für eine Anwendung der DIN 283 auch dann kein Raum, wenn diese bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führt. Nach der DIN 283 ist die Wohnfläche nur dann zu berechnen, wenn die Parteien dies vereinbart haben oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (BGH Urt. v. 23.5.2007 – VIII ZR 231/06 – NZM 2007, 595 = NJW 2007, 2624 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr.