Miete mindern - aber richtig!

liquidieren kann.
Unwesentliche Beeinträchtigung
    â†’ Unerheblichkeit
Urkundsklage
    Die Urkundsklage ist eine besondere Form der Zahlungsklage. Voraussetzung ist, dass sämtliche zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen durch Urkunden bewiesen werden können. Damit sind vor allem Beweisaufnahmen durch Zeugenvernehmung oder Sachverständigenbeweis ausgeschlossen. Hierdurch kann das Verfahren in der Regel beschleunigt entschieden werden. Der Beklagte hat aber die Möglichkeit, sich seine Rechte im Nachverfahren vorzubehalten. In diesem Verfahren sind dann alle zivilprozessualen Beweismittel wieder zulässig. Der Kläger erhält aber mit dem Vorbehaltsurteil des Vorverfahrens ein vorläufig vollstreckbares Urteil. Die Zwangsvollstreckung aus diesem Vorbehaltsurteil darf auch nur gegen Sicherheitsleistung eingestellt werden.
    213 Das Urkundsverfahren ist auch in der Wohnraummiete zulässig (BGH Urt. v. 10.3.1999 – XII ZR 321/97 – NJW 1999, 1408 (Gewerberaummiete); Urt. v. 1.6.2005 – VIII ZR 216/04 – NJW 2005, 2701 = NZM 2005, 661 = MietPrax-AK § 592 ZPO Nr. 1; Urt. v. 20.12.2006 – VIII ZR 112/06 – NJW 2007, 1061 = NZM 2007, 161 = MietPrax-AK § 592 ZPO Nr. 2; Urt. v. 8.7.2009 – VIII ZR 200/08 – NJW 2009, 3099 = MietPrax-AK § 592 ZPO Nr. 3). Eine Klage auf Zahlung von Miete aus einem Wohnraummietvertrag ist auch dann im Urkundenprozess statthaft, wenn der Mieter, der wegen behaupteter anfänglicher Mängel der Mietsache Minderung geltend macht oder die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erhebt, die ihm vom Vermieter zum Gebrauch überlassene Wohnung als Erfüllung angenommen hat, ohne die später behaupteten Mängel zu rügen, sofern dies unstreitig ist oder vom Vermieter durch Urkunden bewiesen werden kann (BGH Urt. v. 8.7.2009 – VIII ZR 200/08 – NJW 2009, 3099 = MietPrax-AK § 592 ZPO Nr. 3).
    Voraussetzungen für eine Urkundsklage sind:
Bezeichnung der Klage als Urkundsklage
Sämtliche klagebegründenden Tatsachen müssen durch Urkunden bewiesen werden können. Hierzu zählen bei der Mietzahlungsklage
die Person des Vermieters,
die Person des Mieters,
die Höhe der Miete.
    In der Regel ergeben sich diese Angaben aus dem Mietvertrag. Nur in Fällen der Rechtsnachfolge auf Vermieter- oder Mieterseite oder bei Veränderungen der Miete müssen ggf. weitere Unterlagen vorgelegt werden.
Überlassung der Mietsache
    Der Vermieter schuldet gem. § 535 BGB die Überlassung der Mietsache zum Gebrauch an den Mieter. Gebrauchsüberlassung bedeutet die Einräumung des Besitzes. Das Gegenstück dazu ist die Rückgabeverpflichtung des Mieters nach Mietende gem. § 546 BGB. Zur Gebrauchsüberlassung/Rückgabe gehört vor allem die Übergabe aller Schlüssel.

215 V
VDE-Norm
    Der VDE (Verband der Elektrotechnik, Elektronik und Informationstechnik e. V.) ist ein Branchenverband. Er gibt Normen und Sicherheitsbestimmungen für die Elektrotechnik, Elektronik und Informationstechnik heraus. Die Nichteinhaltung solcher zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses oder zu einem später maßgeblichen Zeitpunkt geltenden Normen ist ein Indiz für die Mangelhaftigkeit der Wohnung. Die Frage, ob ein Mangel vorliegt oder nicht, kann aber nicht allein danach bestimmt werden, sondern richtet sich vor allem nach dem vereinbarten Mietgebrauch. Der Inhalt der Vereinbarung ist dabei ggf. durch Auslegung, auch durch ergänzende Vertragsauslegung, zu ermitteln. Aus diesem Grund kommt der Einhaltung von technischen Normen, wie z. B. den DIN-Normen oder VDE-Richtlinien, als Regeln, die objektiv den Stand der Technik wiedergeben, keine entscheidende Bedeutung zu; lediglich im Rahmen der Auslegung des vereinbarten Mietgebrauchs kann ggf. festzustellen sein, dass die Parteien gerade eine diesen technischen Regeln entsprechende Beschaffenheit vereinbaren wollten. Deshalb kann trotz Einhaltung von bestimmten Normen ein Mangel i.S.d. mietrechtlichen Gewährleistungsrechts vorliegen.
Verjährung
    Nach Eintritt der Verjährung ist der Schuldner berechtigt, die Leistung zu verweigern (Leistungsverweigerungsrecht), § 214 Abs. 1 BGB. Die Forderung bleibt aber bestehen und kann weiter Rechtsgrund 216 für eine Zahlung sein. Zahlungen können nicht zurückverlangt werden mit der Begründung, die Forderung sei zum Zeitpunkt der Zahlung