Miete mindern - aber richtig!

– 6.12.2001 – 25C 0118/01 – WuM 2002, 215)
    30 % nächtliche Lärmstörung durch einen im Dachbereich nistenden Marder (AG Hamburg-Barmbek – 24.1.2003 – 815C 238/02 – ZMR 2003, 582)
    100 % Befall der Wohnung durch Khaprakäfer und Schädlingsbekämpfung mit ungeeigneten und gesundheitsgefährdenden Mitteln durch den Vermieter (AG Aachen – 3.12.1998 – 80C 569/97 – WuM 1999, 457)
    209 100 % Mäuseplage in einer Stadtwohnung mit mehreren gleichzeitig sichtbaren Mäusen im Wohnzimmer (AG Brandenburg – 6.8.2001 – 32C 520/00 – WuM 2001, 605)
Unkenntnis
    â†’ Kenntnis
Unmittelbarkeit der Beeinträchtigung
    Rechtsprechung und Literatur haben in der Vergangenheit versucht, die Gewährleistungspflicht des Vermieters für Umweltmängel zu beschränken. Kriterien sollen dafür neben dem bereits im Gesetz vorgesehenen Ausschluss für unerhebliche Beeinträchtigungen u. a. sein:
die Vorhersehbarkeit des Mangels und
die Unmittelbarkeit der Beeinträchtigung der Tauglichkeit oder eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, wohingegen Mängel, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind.
    Letztendlich geht es immer um eine Risikoverteilung zwischen dem vom Mieter selbst zu tragenden allgemeinen Lebensrisiko und dem speziellen Risiko des Einstehenmüssens für Umweltmängel, das das Gesetz in § 536 BGB dem Vermieter zugewiesen hat. Das Gesetz enthält hier außer der Bagatellgrenze in § 536 Abs. 1 S. 3 BGB keine ausdrückliche Regelung.
    So beruht eine Zugangsbeschränkung durch Straßenbauarbeiten direkt vor der Tür auf einem unmittelbaren Umweltmangel, während die Beeinträchtigung der Erreichbarkeit des Mietobjekts wegen einer entfernt liegenden Straßensperre, nur ein unerheblicher mittelbarer Umweltmangel ist.
Unmöglichkeit
    Grundsätzlich muss jede Partei ihre vertraglichen Verpflichtungen so erfüllen, wie sie vertraglich vereinbart wurden. Jedoch kann auch das Recht nichts verlangen, was nicht möglich ist. Deshalb kann eine Partei die Leistung einer unmöglichen Leistung verweigern. Dabei wird zunächst unterschieden zwischen der objektiven Unmöglichkeit 210 (niemand auf der Welt kann die Leistung erbringen) und der subjektiven Unmöglichkeit (der Schuldner kann die Leistung nicht erbringen). Ferner wird differenziert nach anfänglicher und nachträglicher Unmöglichkeit:
1. Anfängliche Unmöglichkeit
    Nach § 275 BGB ist der Anspruch auf die Leistung ausgeschlossen, soweit diese für den Schuldner oder jedermann unmöglich ist. Die Vorschrift regelt somit alle Formen der Unmöglichkeit, also die anfängliche und nachträgliche ebenso wie die objektive und subjektive. Der Vertrag ist aber nicht nichtig, sodass ggf. noch Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden können. Im Mietrecht zählt hierzu z. B. der Fall, dass die Wohnung nicht rechtzeitig übergeben werden kann, weil das Gebäude nicht rechtzeitig fertig wurde oder der Vormieter nicht geräumt hat. Es handelt sich nicht um einen Fall des Verzuges. Die Nutzungszeit kann ja nicht nachgeholt werden. Eine weitere Fallgestaltungen, die hierunter fällt, ist die, dass der Vermieter sich im Mietvertrag verpflichtet, die Mietsache in einem bestimmten Zustand dem Mieter zur Verfügung zu stellen, der z. B. aus baurechtlichen oder sonstigen Gründen nicht herstellbar ist (BGH NJW 1999, 635: Vermietung Arztpraxis in Altbau mit Verpflichtung, Aufzug einzubauen, was denkmalschutzrechtlich nicht zulässig war; OLG Hamm NZM 1998, 77: Vermietung vom Reißbrett: tatsächliche Fläche erheblich kleiner als geplant).
    Der Mieter kann in diesen Fällen gem. § 326 Abs. 5 BGB vom Vertrag zurücktreten. Hierdurch wird der Anspruch auf Schadensersatz nicht ausgeschlossen, § 325 BGB. Außerdem gibt § 311a Abs. 2 BGB dem Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz statt Leistung. Der Schadensersatzanspruch besteht dann nicht, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss die Unmöglichkeit nicht kannte und seine Unkenntnis nicht zu vertreten hat. Anknüpfungspunkt für das Vertretenmüssen ist nicht der Grund für die Unmöglichkeit, sondern die Unkenntnis der Unmöglichkeit. Zu vertreten hat der Vermieter gem. §