Miete mindern - aber richtig!

276 BGB grundsätzlich Vorsatz und Fahrlässigkeit, wenn sich nicht aus dem sonstigen Inhalt des Mietvertrages, insbesondere der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos, eine strengere Haftung ergibt. Soweit der Vermieter sich zur Gebrauchsüberlassung verpflichtet, hat er auch eine Be- und Verschaffungspflicht übernommen, sodass er hier auf jeden Fall haftet.
211 2. Nachträgliche Unmöglichkeit
    Für die Fälle nachträglicher Unmöglichkeit des Mietvertrages gilt im Wesentlichen das Gleiche: Gemäß § 275 Abs. 1 BGB erlischt die Leistungspflicht des Vermieters. Der Mieter muss nach § 326 BGB keine Miete zahlen. Der Mieter kann gem. §§ 280 Abs. 1, 283 BGB Schadensersatz statt der Leistung verlangen. Dies setzt Verschulden des Vermieters voraus. Der Mieter kann vom Vertrag zurücktreten, § 326 Abs. 5 BGB. Das setzt kein Verschulden voraus.
    Nachträgliche Unmöglichkeit liegt im Mietrecht z. B. vor, wenn die Wohnung endgültig, z. B. durch eine Explosion oder Feuer, zerstört wird. Dabei ist es gleichgültig, ob dies vor oder nach Übergabe der Wohnung geschieht. Zwar sind die Gewährleistungsregeln nach Übergabe vorrangige Spezialregeln (BGH NJW 1997, 1813); dies gilt aber nur, soweit sie überhaupt eine Regelung enthalten. § 536 BGB enthält Regelungen für den Sach- und Rechtsmangel. Bei völliger Zerstörung der Mietsache kommt es gem. § 275 BGB darauf an, ob die Wiederherstellung noch möglich ist. Ist das nicht der Fall, steht dem Mieter gem. § 275 Abs. 1 kein Anspruch auf Gebrauchsüberlassung zu, sodass der Anspruch auf die Miete gem. § 326 Abs. 1 BGB erlischt. Hat der Mieter die Explosion schuldhaft herbeigeführt oder erfolgt sie zu einem Zeitpunkt, zu dem der Mieter mit der Rückgabe der Mietesache in Verzug war, so bleibt der Anspruch auf Mietzahlung gem. § 326 Abs. 2 BGB erhalten.
    Häufiger wird der Fall sein, in dem die Wiederherstellung grundsätzlich möglich ist, aber einen erheblichen Aufwand erfordert. Hier bleibt grundsätzlich der Anspruch auf Gebrauchsüberlassung des Mieters bestehen. Die Verpflichtung zur Mietzahlung ist aber gem. § 536 BGB auf null gemindert. Schwierig ist hier die Abgrenzung zwischen der sog. faktischen Unmöglichkeit gem. § 275 Abs. 2 BGB und der wirtschaftlichen Unmöglichkeit. § 275 Abs. 2 BGB gibt dem Vermieter eine Einrede, das bedeutet, der Vermieter muss sich ausdrücklich darauf berufen. Faktische Unmöglichkeit liegt vor, wenn der Schuldner das Leistungshindernis zwar theoretisch überwinden kann, die Leistung aber von keinem Gläubiger vernünftigerweise verlangt werden kann, da der Aufwand in keinem sinnvollen Verhältnis zum wirtschaftlichen Resultat steht. Bei wirtschaftlicher Unmöglichkeit kann dem Schuldner wegen Überschreitung der Opfergrenze die Erfüllung der Leistungspflicht nicht mehr zugemutet werden.
    212 Ähnlich ist auch der Fall der persönlichen Unmöglichkeit geregelt. Nach § 275 Abs. 3 BGB kann der Schuldner die Leistung verweigern, wenn er die Leistung persönlich zu erbringen hat und sie ihm unter Abwägung des seiner Leistung entgegenstehenden Hindernisses gegen das Leistungsinteresse des Gläubigers nicht zugemutet werden kann. In der mietrechtlichen Praxis spielt diese Fallkonstellation eine Rolle bei den Schnee- und Reinigungspflichten des Mieters, wenn dieser alt und krank wird. Vereinzelt wird in diesen Fällen eine persönliche Verpflichtung angenommen, zum Teil wird aber auch vertreten, dass der Mieter die Verpflichtung auch durch Dritte erfüllen kann (Studenten oder besondere Dienstleister). Geht man von einer höchstpersönlichen Verpflichtung aus, dann kann der Mieter die Einrede erheben. Der Vermieter hat dann keinen Anspruch auf die Leistung, also die Schnee- und Eisbeseitigung. Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters besteht gem. §§ 280 Abs. 1, 283 BGB aber nur, wenn der Mieter die Pflichtverletzung zu vertreten hat. Man wird vertreten können, dass der Mieter, wenn man schon eine höchstpersönliche Leistungspflicht unterstellt, eine Beschaffungspflicht i.S.d. § 276 Abs. 1 BGB hat, sodass der Vermieter einen Anspruch auf das positive Interesse hat, also die Kosten eines Dritten, der die Arbeiten anstelle des Mieters erledigt, gegenüber dem Mieter