Miete mindern - aber richtig!

Mietforderungen
    Durch die widerspruchslose Hinnahme einer Mietminderung verliert der Vermieter unter Umständen seinen Anspruch auf den restlichen Mietbetrag. In Betracht kommen das Rechtsinstitut der Verwirkung oder – was hier weiter offenbleibt – die umgekehrte analoge Anwendung des § 539 a. F. BGB.
    (BGH Urt. v. 4.2.2004 – VIII ZR 171/03 – WuM 2004, 198 = MietPrax-AK § 536b BGB Nr. 4 mit Anm. Eisenschmid; Wiek, WuM 2004, 199; Lützenkirchen, MietRB 2004, 161)
Verlust des Minderungsrechts bei vorbehaltloser Mietzahlung trotz Vorliegen eines Mangels
    Auch in der Gewerberaummiete stellt die vorbehaltlose Mietzahlung in Kenntnis des Mangels seit 1.9.2001 keinen Ausschlusstatbestand dar.
    (BGH Urt. v. 16.2.2005 – XII ZR 24/02 – NZM 2005, 303 = GuT 2005, 56 = DWW 2005, 153 = ZMR 2005, 770 = MietPrax-AK § 536b BGB Nr. 5 mit Anm. Eisenschmid)
Minderungsausschluss bei Zahlung in Kenntnis eines Mangels
    Es bleibt dabei, dass bis zum Inkrafttreten der Mietrechtsreform die längere vorbehaltlose Zahlung der Miete in Kenntnis des Mangels einen Ausschlusstatbestand darstellt.
    (BGH Urt. v. 16.3.2005 – XII ZR 269/01 – GuT 2005, 162 = MietPrax-AK § 536b BGB Nr. 6 mit Anm. Eisenschmid)
288 Vorbehaltlose Hinnahme einer Mietminderung
    Â§ 539 BGB a. F. kann nicht analog auf einen Mietzinsrückstand angewandt werden, der aus einer vom Vermieter über längere Zeit widerspruchslos hingenommenen Mietminderung herrührt. Ob der Vermieter mit solchen Nachforderungen ausgeschlossen ist, beurteilt sich nach den allgemeinen Voraussetzungen der Verwirkung.
    (BGH Urt. v. 19.10.2005 – XII ZR 224/03 – NJW 2006, 220 = NZM 2006, 58 = GuT 2006, 25 = ZMR 2006, 107 = GE 2006, 375 = MDR 2006, 562 = BGHReport 2006, 286 = MietPrax-AK § 536b BGB Nr. 7 mit Anm. Eisenschmid; Bieber, MietRB 2006, 182)
Verlust des Minderungsrechts bei vorbehaltloser Mietzahlung trotz Vorliegen eines Mangels
    An der Rechtsprechung zur Verwirkung eines Rechts zur fristlosen Kündigung wegen eines Sachmangels in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a. F. (vgl. Senatsurteil v. 31.5.2000 – XII ZR 41/98 – NJW 2000, 2663) wird unter dem seit 1.9.2001 geltenden Mietrecht nicht mehr festgehalten. Mit dem Mietrechtsreformgesetz ist die Grundlage für eine analoge Anwendung des § 539 BGB a. F./§ 536b BGB entfallen (Fortführung des Senatsbeschlusses v. 16.2.2005 – XII ZR 24/02 – NZM 2005, 303 zur Frage des Minderungsrechts).
    (BGH Urt. v. 18.10.2006 – XII ZR 33/04 – NZM 2006, 929 = GE 2006, 1606 = ZMR 2007, 98 = WuM 2007, 72 = MDR 2007, 391 = NJW 2007, 147 = MietPrax-AK § 536b BGB Nr. 8 mit Anm. Eisenschmid; Eisenhardt, BGHReport 2007, 50; Scheuch, jurisPR-BGHZivilR 49/2006 Anm. 1)
Mangelbeseitigungsanspruch und Ausschlusstatbestand
    Der Mieter kann den Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB auch dann noch geltend machen, wenn eine Minderung nach § 536b BGB ausgeschlossen ist.
    Erfüllungsansprüche sind nur dann ausgeschlossen, wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Überlassung vorhandenen (schlechten) Zustand der Mietsache als vertragsgemäß vereinbart haben.
    289 (BGH Urt. v. 18.4.2007 – XII ZR 139/05 – GE 2007, 840 = NZM 2007, 484 = ZMR 2007, 605 = GuT 2007, 209 = MDR 2007, 1065 = MietPrax-AK § 536b BGB Nr. 9 mit Anm. Eisenschmid; Eupen, MietRB 2007, 196)
Verstoß gegen rechtliches Gehör
Geht das Gericht Beweisanträgen zu erheblichem Sachvortrag nicht nach, liegt u. U. ein Verstoß gegen das Verbot vorweggenommener Beweiswürdigung vor.
Hat der Vertreter des Vermieters ohne positive Kenntnisse der rechtlich verbindlichen Situation Zusagen zur Stellplatzproblematik gemacht, kann dies im Rahmen eines Mitverschuldens gem. § 254 BGB gegenüber einem Schadensersatzanspruch gem. § 536a BGB zu berücksichtigen sein.
In diesem Fall kann unter besonderen Umständen auch eine den Anspruch ausschließende grob fahrlässige Unkenntnis vorliegen.
    (BGH Urt. v. 17.8.2011 – XII ZR 153/09 – GuT 2012, 270 = MietPrax-AK § 536b BGB Nr. 10 mit Anm. Eisenschmid)
IV. Rechtsprechung zu § 536c BGB
Darlegungslast für fehlende Mängelanzeige
    Im Rahmen eines Schadensersatzanspruches nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die