Miete mindern - aber richtig!

während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Es ist dabei unerheblich, wann der Mangel eingetreten ist, ob der Vermieter ihn zu vertreten hat oder nicht, oder ob der Mangel unerheblich ist und deshalb weiter gehende Gewährleistungsansprüche nicht bestehen. Wie der Mangel beseitigt wird, ist Sache des Vermieters. Der Anspruch geht also nur auf das Ergebnis (Mangel beseitigen) und nicht auf die Durchführung einer bestimmten Art der Reparatur.
    In ganz extremen Ausnahmefällen kann es aber so sein, dass der Erfüllungsanspruch nicht durchsetzbar ist. Dabei geht es um die Fälle, in denen ein besonders hoher, in keinem Verhältnis zum Ergebnis stehender Aufwand für die Mangelbeseitigung erforderlich ist. Man spricht dann von der Überschreitung der → Opfergrenze .
    Der Anspruch auf Mangelbeseitigung verjährt in der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB, also drei Jahre nach Entstehung des Mangels. Erforderlich ist ferner die Kenntnis des Mieters vom Anspruch. Hat er diese Kenntnis nicht, verjährt der Anspruch gem. § 199 BGB nach zehn Jahren. Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs ist 81 jedoch während der Mietzeit unverjährbar (BGH Urt. v. 17.2.2010 – VIII ZR 104/09). Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht erschöpft sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten.
    Zur Durchsetzung des Erfüllungsanspruchs steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete gem. § 320 BGB zu. Er kann also die Zahlung der Miete davon abhängig machen, dass der Mangel beseitigt wird. Im Prozess erfolgt eine Zug-um-Zug-Verurteilung.
    â†’ Opfergrenze, → Verjährung, → Zurückbehaltungsrecht
Erfüllungsgehilfe
    Grundsätzlich haftet der Schuldner nur für eigenes Verschulden. Wer sich jedoch eines Dritten bedient, um eine vertragliche Verpflichtung einem anderen gegenüber zu erfüllen, der muss sich dessen Verhalten gem. § 278 BGB zurechnen lassen. Man spricht dann von einem Erfüllungsgehilfen. Das kann z. B. der Hausmeister sein oder ein Handwerker, den der Vermieter beauftragt. Umgekehrt kann auch der Mieter Erfüllungsgehilfen einschalten, z. B. wenn er vertraglich geschuldete Arbeiten, wie Durchführung von Schönheitsreparaturen, durch Dritte durchführen lässt. Wird dabei z. B. beim Transport von Material das Treppenhaus beschädigt, wird dem Mieter das Verschulden des Handwerkers zugerechnet. Auch Berater wie Mietervereine, Haus & Grund-Vereine oder auch Anwälte sind Erfüllungsgehilfen desjenigen, der sie befragt (BGH NZM 2007, 35 = NJW 2007, 428 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 9). So kann der schuldhaft falsche Rat des Mietervereins, wegen eines behaupteten Mangels die Miete um einen bestimmten Betrag zu mindern, eine Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung oder wegen Zahlungsverzuges rechtfertigen.
    Eine Grenze bei der Zurechnung wird aber dort überschritten, wo der Erfüllungsgehilfe die ihm übertragene Aufgaben überschreitet und „bei Gelegenheit“ der Arbeiten einen Schaden schuldhaft verursacht, also z. B. der Handwerker, der den Mieter bestiehlt. Hier kommt allenfalls noch eine Haftung des Auftraggebers für Verrichtungsgehilfen in Betracht, § 831 BGB. Diese unterscheidet sich aber von der für Erfüllungsgehilfen vor allem dadurch, dass der Auftraggeber sich 82 entlasten kann. Er muss nachweisen, dass er den Verrichtungsgehilfen ordentlich ausgewählt und überwacht hat.

83 F
Fahrradkeller
    Rechtsprechungsübersicht:
    0 % fehlender Fahrradständer bei gleichzeitiger Vermietung einer Garage (AG Bergisch Gladbach – 14.8.2002 – 62C 321/01 – KM 35 Nr. 53)
    2,5 % Entzug des zur Mitbenutzung zugesicherten Fahrradkellers (AG Menden – 7.3.2007 – 4C 407/06 – WuM 2007, 190 = NZM 2007, 883)
    5 % Wegfall eines Fahrradkellers (AG Hamburg – 22.8.2007 – 46C 1/07 – NZM 2007, 802)
Fahrstuhl
    â†’ Aufzug
Faktische Unmöglichkeit
    â†’ Unmöglichkeit
Fälligkeit
    Hinsichtlich der Fälligkeit der Miete sind die Vertragsparteien auch in der Wohnraummiete