Miete mindern - aber richtig!

eingesetzt werden, um die Endenergie zu erzeugen (z. B. Fotovoltaikanlage auf dem Dach), muss der Mieter dies zwar dulden (§ 555b Nr. 2 BGB), er kann aber bei Beeinträchtigungen durch die Installationsarbeiten die Miete in vollem Umfang mindern.
    Aber auch bei energetischen Modernisierungen gem. § 555b Nr. 1 BGB (Einsparung Endenergie) mindert sich die Miete um 100 %, wenn während der Arbeiten die Wohnung gar nicht zu nutzen ist. Erfasst werden also nur Beeinträchtigungen, die eine Nutzung der Wohnung nicht völlig ausschließen. Führt der Vermieter zeitgleich mit der energetischen Modernisierung weitere Arbeiten durch (z. B. Dachrinnenaustausch zusammen mit einer Wärmedämmung, da das Gerüst ja sowieso vor Ort ist), kann wegen der Beeinträchtigungen, die von den Instandhaltungsmaßnahmen oder nicht energetischen Modernisierungen ausgehen, gemindert werden. Das Verhältnis der Beeinträchtigungen muss dann ggf. durch Schätzung ermittelt werden.
    79 Der Ausschluss gilt aber für maximal drei Monate. Dauert die Maßnahme länger, sind dies die ersten drei Monate, anschließend mindert sich die Miete ohne jede Besonderheit. Die Frist gilt für eine einheitliche Maßnahme. Sie kann mehrfach in Anspruch genommen werden, wenn ganz unterschiedliche Maßnahmen durchgeführt werden, ggf. auch mehrmals in einem Jahr.
Energieverbrauch
    Der Energieverbrauch ist heute wegen der damit verbundenen Kosten und des CO 2 -Ausstoßes ein wichtiges Thema in der Immobilienbranche. Umstritten ist die Frage, ob eine Wohnung, die ausreichend warm beheizt werden kann, nur deshalb mangelhaft ist, weil dabei der Energieverbrauch überdurchschnittlich hoch ist, die Heizung also unwirtschaftlich ist (dazu: Blank, Rechtsfolgen der unterlassenen Energieeinsparung, WImmoT 2009, 219 ff.; Flatow, NZM 2009, 785). Für die Frage, ob dem Mieter ein Nachbesserungsanspruch zusteht und er ggf. die Miete mindern kann, kommt es darauf an, ob der Mieter einen Anspruch auf die Einhaltung energetischer Standards hat, nur dann könnte die Mietsache, soweit sie bei Übergabe mangelfrei war, nachträglich mangelhaft geworden sein. Das ist zu verneinen. Eine unwirtschaftliche Heizungsanlage stellt keinen Mangel dar. Hohe Heizkosten sind kein Mangel der Mietsache, solange die Wohnung ausreichend warm wird. Auch der Umweltgedanke und das Staatsschutzziel des Art. 20a GG rechtfertigen hier keine andere Betrachtungsweise. Letztendlich ist das Wirtschaftlichkeitsgebot insofern nur im Betriebskostenrecht anzusiedeln. Der BGH sieht dies auch so: Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten (BGH WuM 2007, 700 = NJW 2008, 142 = NZM 2008, 35 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 26).
    Rechtsprechungsübersicht:
    0 % hoher Energiebedarf wegen ungünstiger Lage bei Kenntnis des Mieters (LG Berlin – 27.1.1987 – 63S 100/86 – GE 1987, 881)
    10 % Überdimensionierung des Heizkessels; dadurch entsteht ein Energiemehrverbrauch von ca. 60 % (OLG Düsseldorf – 4.11.1982 – 10U 109/82 – WuM 1984, 54 = MDR 1983, 229 = ZMR 1983, 377)
80 Entzug des Gebrauchs
    Der Vermieter schuldet gem. § 535 Abs. 1 BGB dem Mieter die Gebrauchsüberlassung. Wird dem Mieter der Gebrauch ganz oder teilweise entzogen, so stehen dem Mieter Gewährleistungsrechte zu. Das bedeutet, er kann das Mietverhältnis – nach Fristsetzung gem. § 543 Abs. 2 BGB kündigen, die Miete mindert sich und es kommen auch Schadensersatzansprüche in Betracht. Kann der Vermieter dem Mieter den Mietgebrauch nicht gewähren, weil er ihn einem Dritten überlassen hat, steht ihm gemäß § 537 Abs. 2 BGB auch kein Anspruch auf Mietzahlung zu. Insbesondere dann, wenn der Vermieter dem Mieter den Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen hat, kommt eine einstweilige Verfügung auf Besitzeinräumung in Betracht.
    â†’ Einstweiliger Rechtschutz
Erfüllungsanspruch
    Hat die Mietsache einen Mangel, so kann der Mieter vom Vermieter zunächst einmal gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Beseitigung des Mangels verlangen. Der Vermieter ist nämlich verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie