Miete mindern - aber richtig!

völlig frei, was sie vereinbaren wollen. Dabei geht es letztlich um zwei Fragen:
84 Für welchen Zeitraum ist jeweils die Miete zu zahlen?
Wann muss die Miete gezahlt werden?
    Ãœblich ist in der Wohnraummiete die Zahlung der Miete jeweils für einen Monat und im Voraus. Zwingend ist das aber nicht. So ist es auch zulässig, die Miete als Jahresmiete zu vereinbaren. Für die Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist dies aber mehr als ungünstig. Wenn eine jährliche Mietzahlung vereinbart wurde, kann auch erst nach mehr als einem Jahr bei Zahlungsverzug gekündigt werden, nämlich, wenn der Mieter gar nichts zahlt, erst nach Fälligkeit der nächsten Jahresmiete, und wenn er an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem Betrag von bis zu einer Jahresmiete im Rückstand ist, u. U. sogar noch später. Zulässig ist es sogar zu vereinbaren, dass die Miete in einem Betrag am Anfang zu zahlen und dann vom Mieter „abzuwohnen“ ist. In der Praxis kommt dies vor allem unter Familienangehörigen oder/und im Zusammenhang mit einem Darlehen zur Gebäudefinanzierung vor. Auch eine Vereinbarung, wonach die Miete quartalsweise jeweils in der Mitte des Quartals zu zahlen ist, ist möglich und wirksam.
    Nur wenn die Parteien nichts Abweichendes vereinbart haben, kommt es auf die gesetzlichen Regelungen an. Dabei muss differenziert werden:
Mietvertrag vor dem 1.9.2001 abgeschlossen, § 551 BGB a. F.: fällig am Ende des Zeitraums
Mietvertrag ab dem 1.9.2001 abgeschlossen, § 556b Abs. 1 BGB: fällig am 3. Werktag
    Aber auch bei den vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Mietverträgen war es üblich und zulässig, die Fälligkeit der Miete auf den 3. Werktag zu vereinbaren. Unwirksam ist eine solche Vorauszahlungsklausel aber dann, wenn im Mietvertrag zugleich auch ein Aufrechnungsverbot enthalten ist.
    Der Samstag ist dabei ein Werktag. Er wird also, wenn er auf den ersten oder zweiten Tag der Frist fällt, mitgezählt und außerdem wird grundsätzlich die Miete auch am Samstag fällig. Jedoch gilt hier auch § 193 BGB, wonach Fristen, die an einem Samstag enden, erst am nächsten Werktag ablaufen.
    Da es sich bei der Mietschuld i.d.R. um Geldschulden handelt, liegt nach §§ 269, 270 BGB eine Schickschuld vor. Danach hat der Mieter 85 zwar die Gefahr des Verlustes des Geldes bei der Überweisung zu tragen, aber nicht die Verzögerungsgefahr. Der Mieter kommt dann grundsätzlich seinen Verpflichtungen rechtzeitig nach, wenn er das Geld am letzten Tag der vereinbarten Frist abgeschickt hat. Zu beachten ist aber, dass insbesondere in Formularverträgen häufig vereinbart ist, dass das Geld innerhalb der vereinbarten Frist beim Vermieter eingegangen sein muss (Rechtzeitigkeitsklausel). Überwiegend wird eine solche Klausel für wirksam gehalten.
Fassade
    Rechtsprechungsübersicht:
    0 % Verwahrlosung des Gebäudes bei einer preisgünstigen Altbauwohnung (LG Karlsruhe – 10.4.1992 – 9S 224/91 – WuM 1992, 367)
    3 % eingeschränkter Lichteinfall durch Fassadenbewuchs (AG Köln – 30.12.2003 – 201C 68/03 – ZMR 2004, 594)
    15 % durchgehender Riss im Außenmauerwerk durch Bergschäden (AG Bergheim – 19.6.1998 – 22C 634/97 – WuM 2000, 435)
    20 % mangelhafte Schallisolierung zwischen zwei Doppelhaushälften (AG Trier – 22.5.2002 – 5C 346/01 – WuM 2002, 308)
Fehler
    Früher sprach man im Mietrecht von einem Fehler, wenn die Ist-beschaffenheit von der Sollbeschaffenheit abwich. Seit der Schuldrechtsreform von 2002 heißt es „Mangel“.
    â†’ Mangel
Feier
    Zu den größten Märchen im Mietrecht gehört die irrige Auffassung, jeder dürfe einmal im Jahr ohne Rücksicht auf jede zeitliche und lärmmäßige Beschränkung feiern bis zum Umfallen. Zum zulässigen vertragsgemäßen Gebrauch gehören selbstverständlich auch der Empfang von Besuch und das gesellige Beisammensein mit Freunden und Bekannten. Gerade hier muss eine Interessenabwägung zwischen dem Interesse des Feiernden und dem Ruhebedürfnis der anderen Hausbewohner stattfinden. Das bedeutet, dass nach 22.00 Uhr 86 Zimmerlautstärke als Grenze gilt. Aber regelmäßige Feiern mit Lärm bis zu diesem Zeitpunkt müssen die übrigen Hausbewohner auch nicht hinnehmen. Darin kann ein Mangel zu sehen sein.
    Rechtsprechungsübersicht:
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