Miete mindern - aber richtig!

Schadensersatzrecht wird zwischen den materiellen Schäden, auch Vermögensschäden genannt, und den immateriellen Schäden unterschieden. Den Vermögensschaden ermittelt man mittels eines Vermögensvergleichs. Dabei ist die tatsächliche Vermögenssituation mit derjenigen zu vergleichen, die hypothetisch bestehen würde, wenn das schädigende Ereignis nicht stattgefunden hätte. Die Differenz ist der Vermögensschaden. Immaterielle Schäden sind so nicht ermittelbar. Bei ihnen handelt es sich um körperliche oder seelische Beeinträchtigungen. Sie werden durch die Zahlung von Schmerzensgeld ausgeglichen. Dieses ist bei der Verletzung höchstpersönlicher Rechtsgüter wie Leben, Körper oder Gesundheit zu zahlen. Es kommt auch bei mietrechtlichen Ansprüchen in Betracht, z. B. wegen einer Erkrankung aufgrund des gesundheitsgefährdenden Zustandes der Mietwohnung oder einer Verletzung aufgrund eines Mangels in der Wohnung, z. B. eines Sturzes wegen eines nicht befestigten Geländers o. Ä. Ferner kommt es in Betracht bei Persönlichkeitsrechtsverletzungen, z. B. bei schweren Beleidigungen.
Individualvereinbarung
    Die Individualvereinbarung ist von Allgemeinen Geschäftsbedingungen abzugrenzen. Das ist deshalb wichtig, weil die enge Klauselkontrolle nur für allgemeine Geschäftsbedingungen gilt und Individualvereinbarungen immer vorgehen. Nach § 305 Abs. 1 BGB muss eine Individualvereinbarung im Einzelnen zwischen den Vertragsparteien 114 ausgehandelt sein. Die Einzelheiten sind hier häufig strittig. Es reicht nicht aus, dass der Mieter zwischen zwei Varianten auswählen kann. Erforderlich ist die Bereitschaft, den Inhalt zur Disposition zu stellen. Eine Klausel liegt demgegenüber vor, wenn sie für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert wurde. Es genügt, wenn die Klausel für drei Fälle vorgesehen war (BGH NJW 2002, 138).
Inklusivmiete
    â†’ Mietstruktur
Instandhaltung
    Instandhaltung bedeutet die Aufrechterhaltung eines ordnungs- und vertragsgemäßen Zustandes des Mietobjektes. Es ist also noch kein Ausfall des Bauteils eingetreten. Es handelt sich um vorausschauende Maßnahmen, wie z. B. Wartungsmaßnahmen.
Instandsetzung
    Demgegenüber ist die Instandsetzung die Behebung von baulichen Mängeln, insbesondere von Mängeln, die infolge Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüssen oder Einwirkungen Dritter entstanden sind, durch Maßnahmen, die in den Wohnungen den zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherstellen.
Irrtum
    â†’ Anfechtung
Istbeschaffenheit
    Unter Istbeschaffenheit versteht man den tatsächlichen Zustand der Mietsache. Weicht dieser vom vereinbarten Zustand (Sollbeschaffenheit) ab, liegt ein Mangel vor.
    Bei der Ermittlung der Wohnfläche muss zunächst entschieden werden, nach welchen Regeln die Fläche zu ermitteln ist. Dabei hat nach der Rechtsprechung des BGH (BGH Urt. v. 22.4.2009 – VIII ZR 86/08 – NZM 2009, 477 = NJW 2009, 2295 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 23) eine dreistufige Prüfung zu erfolgen:
Haben die Parteien eine Berechnungsart vereinbart?
115 Ist eine bestimmte Berechnungsart ortsüblich?
Wenn keine der vorherigen Fragen mit Ja beantwortet werden kann, dann gelten auch im preisfreien Wohnungsbau die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltenden Regeln für den öffentlich geförderten Wohnungsbau (BGH Urt. v. 24.3.2004 – VIII ZR 44/03 – NZM 2004, 454 = NJW 2004, 2230 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 2).
    Dies können die §§ 42 bis 44 II. BV sein oder die Vorschriften der WohnflächenVO. Ist z. B. davon auszugehen, dass die Parteien eines Wohnraummietvertrages sich (stillschweigend) auf eine Wohnflächenberechnung nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV bzw. der WohnflächenVO geeinigt haben, ist für eine Anwendung der DIN 283 auch dann kein Raum, wenn diese bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führt. Nach der DIN 283 ist die Wohnfläche nur dann zu berechnen, wenn die Parteien dies vereinbart haben oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (BGH Urt. v. 23.5.2007 – VIII ZR 231/06 – NZM 2007, 595 = NJW 2007, 2624 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 18). Soweit in § 44 II. BV vorgesehen ist, dass Balkone und bestimmte