Miete mindern - aber richtig!

gewährt oder ihm dieser entzogen wird. Es muss also ein Mangel der Mietsache vorliegen. Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt (BGH Urt. v. 29.4.2009 – VIII ZR 142/08 – NZM 2009, 431 = NJW 2009, 2297 = MietPrax-AK § 543 BGB Nr. 14). Deshalb kann der Mieter z. B. fristlos kündigen, wenn die Wohnung mehr als 10 % kleiner ist als im Mietvertrag vereinbart (BGH a.a.O.).
    Voraussetzung für die Ausübung des Kündigungsrechts ist eine Fristsetzung zur Abhilfe gegenüber dem Vermieter. Diese ist nur dann überflüssig, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht – z. B. 147 bei Flächenabweichungen – oder eine besondere Eilbedürftigkeit gegeben ist. Unschädlich ist es, wenn der Mieter dem Vermieter in der Fristsetzung zunächst androht, nach Ablauf der Frist Mangelbeseitigung zu verlangen, und stattdessen kündigt (BGH Urt. v. 13.6.2007 – VIII ZR 281/06 – NZM 2007, 561 = NJW 2007, 2474 = MietPrax-AK § 543 BGB Nr. 8).
    Eine Kündigung ist gem. § 569 Abs. 1 BGB ebenfalls möglich, wenn die Benutzung der Räume mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Auch in diesem Fall ist grundsätzlich eine Fristsetzung erforderlich (BGH Urt. v. 18.4.2007 – VIII ZR 182/06 – NZM 2007, 439 = NJW 2007, 2177 = MietPrax-AK § 569 BGB Nr. 5).
    Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Der Mieter muss seine Kündigung gem. § 568 Abs. 4 BGB begründen.
Mietstruktur
    Neben der Höhe der Miete ist die Mietstruktur von besonderer Bedeutung. Vereinfach gesagt gibt es vier verschiedene Mietstrukturen:

    Daneben sind noch alle möglichen Zwischenformen möglich, die i. d. R. als Teilinklusivmiete bezeichnet werden. Damit werden solche Mieten bezeichnet, bei denen nicht alle gem. § 2 BetriebskostenVO umlegbaren, aber im Haus tatsächlich anfallenden Betriebskostenpositionen auf den Mieter umgelegt werden.
    Miete i.S.d. Gesetzes ist die Bruttomiete. Wenn die Parteien also nichts vereinbart haben, muss der Mieter keine Betriebskosten – und zwar weder als Pauschale noch als Vorauszahlung – zahlen.
    148 Hinsichtlich der Heizkosten sind die Vorschriften der Heizkostenverordnung zwingendes Recht. Wenn also keiner der gesetzlich normierten Ausnahmetatbestände gem. § 11 HeizKV vorliegt, muss der Vermieter verbrauchsabhängig abrechnen. Entgegenstehende mietvertragliche Abreden sind unwirksam.
    Hinsichtlich der kalten Betriebskosten bestimmt § 556 Abs. 1 BGB, dass die Parteien vereinbaren können, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Das bedeutet letztendlich, dass die Miete i. S. d. § 535 BGB aufgeteilt wird in einen Grundmieteanteil und einen Anteil für die Betriebskosten . Dieser Teil kann dann entweder als nicht abzurechnende Pauschale gezahlt werden oder es werden Vorauszahlungen geleistet, über die der Vermieter jährlich abzurechnen hat. Die Zahlung über Vorauszahlungen und Abrechnung ändert aber nichts daran, dass die Grundmiete zuzüglich der Betriebskostenvorauszahlungen und der Nachzahlung bzw. abzüglich des Guthabens aus der Jahresabrechnung zusammen die Miete für die Wohnung darstellen. Deshalb ist die Minderung auch von der Bruttomiete zu berechnen. Die Betriebskostenvorauszahlungen sind kein „durchlaufender Posten“ auf Vermieterseite. Es ist eben nur eine besondere Form der Berechnung des Preises für die Gebrauchsüberlassung.
    In der Wohnraummiete dürfen nur die in § 2 Nr. 1–17 BetrKV aufgeführten Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Darüber hinausgehende Vereinbarungen sind unwirksam. Dies gilt z. B. für Verwaltungskosten oder Erbbauzinsen. Zulässig ist aber, die Grundmiete aufzuschlüsseln, also festzulegen, was davon als Verwaltungskosten oder Schönheitsreparaturanteil enthalten ist. Das ändert aber nichts daran, dass es sich um die Grundmiete handelt, die auch nur nach den Vorschriften über die Erhöhung der Grundmiete erhöht werden darf. Voraussetzung ist aber auf jeden Fall eine klare