Miete mindern - aber richtig!

und eindeutige vertragliche Vereinbarung. Unklarheiten gehen zulasten des Vermieters. Bezüglich der Betriebskostenarten 1–16 gem. § 2 BetrKV ist es zulässig, im Mietvertrag auf diese Norm zu verweisen, wobei eine solche Verweisung i. d. R. als statische Verweisung auszulegen ist. Es wird also die Betriebskostenverordnung bzw. die Vorgängerregelung in Anlage 3 zu § 27 II. BV in der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Fassung vertraglich vereinbart. Hinsichtlich der Betriebskostenart Nr. 17 „Sonstige Betriebskosten“ genügt aber ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung oder die Vorgängervorschriften nicht. Diese Positionen müssen gesondert vereinbart werden.
    149 Darüber hinaus können bei der Vereinbarung der Miete auch weitere Leistungen des Vermieters honoriert werden. Dabei kann es sich um die Miete für eine Garage oder einen Stellplatz oder den Garten handeln. Zuschläge sind auch üblich und zulässig für die Überlassung von Möbeln oder die Gestattung einer teilgewerblichen Nutzung der Wohnung oder die Gestattung der Untervermietung. Soweit hier zulässigerweise keine getrennten Verträge abgeschlossen wurden, handelt es sich letztendlich auch nur um eine Aufschlüsselung der Grundmiete. Erhöht werden können hier auch keine einzelnen Mietbestandteile, sondern nur die Miete insgesamt.
Mietrechtsreform
    Das Mietrecht des BGH stammt aus dem Jahre 1900. Es gab in der Folgezeit immer wieder größere und kleinere Änderungen. Mit Mietrechtsreform ist die Änderung aus dem Jahre 2001 gemeint. Damals ist vor allem der Aufbau des Gesetzes völlig geändert worden. Ferner gab es auch einige inhaltliche Änderungen. Die maßgeblichen Vorschriften des Gewährleistungsrechts wurden wie folgt verschoben:
    BGB bis 31.8.2001
BGB ab 1.9.2001
§ 536
§ 535
§ 537
§ 536
§ 538
§ 536a
§ 539
§ 536b
§ 540
§ 536d
§ 541
§ 536 Abs. 3
§ 541a
§ 554 Abs. 1; § 578 Abs. 2
§ 541b
§ 554 Abs. 2–5; § 578 Abs. 2
§ 542
§ 543
§ 543
§ 543; § 569
§ 544
§ 569; § 578 Abs. 2
§ 545
§ 536c
Mietvertrag
    Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch einer Sache gegen Zahlung der vereinbarten Miete zur 150 Verfügung zu stellen. Das sind auch die vier wesentlichen Punkte, die ein Mietvertrag enthalten muss. Wer vermietet was, an wen, zu welchem Preis? Eine Form ist für einen Mietvertrag grundsätzlich nicht vorgeschrieben. Wenn Vermieter und Mieter sich über die vier Punkte einig sind, ist deshalb auch bei einer mündlichen Vereinbarung ein Mietvertrag zustande gekommen. Allenfalls bei Mietverträgen über Wohnräume und Gewerberäume mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen alle Vereinbarungen schriftlich niedergelegt werden. Fehlt es daran, ist der Vertrag auch nicht nichtig, sondern nur kündbar, § 550 BGB. Wenn die Parteien, nachdem sie sich mündlich auf den Abschluss des Vertrages geeinigt haben, vereinbaren, dass der Vertrag schriftlich fixiert werden soll, ist der Vertrag gem. § 154 Abs. 2 BGB im Zweifel auch noch nicht wirksam geschlossen worden. Die Parteien können im Mietvertrag auch noch weitere Punkte regeln, z. B. die Fälligkeit der Miete, die Frage, ob der Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu zahlen hat, welche Betriebskosten der Mieter zu zahlen hat, wer die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat usw. Individualvertraglich sind die Grenzen dabei weit. Soweit die Vereinbarungen nicht gegen ein gesetzliches Verbot, § 134 BGB, gegen die guten Sitten, § 138 BGB, oder gegen ein Nachteilsverbot verstoßen, ist die Vereinbarung wirksam. Bei Formularverträgen sind außerdem die Bestimmungen der §§ 305 ff. BGB einzuhalten.
Mietzahlung
    Der Mieter schuldet die Zahlung der vereinbarten Miete zum vereinbarten Fälligkeitstermin. Haben die Parteien keinen Fälligkeitstermin vereinbart, ist die monatlich zu zahlende Miete bei Mietverträgen, die vor dem 1.9.2001 geschlossen wurden, am Ende des Monats zu zahlen und bei Mietverträgen, die ab dem 1.9.2001 geschlossen wurden, bis zum dritten Werktag des Monats. Liegt ein Mangel vor, ist die Miete unter den Voraussetzungen des § 536 BGB automatisch gemindert.
    â†’ Fälligkeit
Minderung
    Das BGB geht davon aus, dass die vom