Miete mindern - aber richtig!

Mieter zu zahlende Miete dem Wert der Wohnung entspricht. Wie hoch der Wert der Wohnung ist, handeln Mieter und Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages aus. 151 Anschließend muss man sich das Ganze am Bild einer Waage verdeutlichen: In der einen Waagschale ist die Wohnung, in der anderen die zu zahlende Miete. Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers soll diese Waage immer ausgeglichen sein. Nimmt also der Wert der Wohnung aufgrund eines Mangels ab, dann hat der Mieter auch nur eine geringere Miete zu zahlen, damit die Waage weiterhin ausgeglichen bleibt. Die Miete mindert sich also automatisch, wenn die Wohnung einen Mangel aufweist. Der Mieter muss weder, wie z. B. im Kauf- oder Werkvertragsrecht, ausdrücklich erklären, ob er nun mindern oder die Miete ungemindert weiterzahlen will, noch handelt es sich bei der Minderung um einen Anspruch i.S.d. § 194 BGB (BGH Urt. v. 11.2.2009 – XII ZR 114/06 Tz 24 – NJW 2009, 1488 = NZM 2009, 358 = MietPrax-AK § 204 BGB Nr. 1). Dies ergibt sich aus § 536 Abs. 1 BGB. Juristen sprechen vom Äquivalenzprinzip .
    Bei der Minderung handelt es sich nicht um einen Anspruch oder ein Recht des Mieters. Es ist deshalb nicht erforderlich, den „Anspruch auf Minderung“ geltend zu machen. Anders als beim Kauf- und Werkvertrag tritt die Minderung bei der Miete also automatisch, d. h. ohne Weiteres, kraft Gesetzes ein, sobald und solange die Gebrauchstauglichkeit der Sache durch einen Mangel aufgehoben oder herabgesetzt ist.
    Liegt ein Mangel i.S.d. § 536 BGB vor, dann tritt die teilweise oder vollständige Befreiung von der Mietzahlungspflicht ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Sache herabgesetzt oder aufgehoben ist, ohne dass sich der Mieter darauf berufen muss. Die Minderung gem. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB ist also weder ein Gestaltungsrecht noch ein Anspruch und kann daher nicht verjähren. Aus demselben Grund kann sich der Mieter gegenüber der Zahlungsklage des Vermieters noch nachträglich auf die Minderung wegen früherer Mängel berufen, sofern kein Ausschlusstatbestand eingreift.
Minderungsquote
    Nach dem Gesetzeswortlaut mindert sich die Miete bei einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit angemessen. In der Praxis ist es durchaus üblich, die Minderungsquote mit einem Prozentwert anzugeben. Das ist nicht zwingend und kann zu weiteren Problemen bei der Betriebskostenabrechnung führen, wenn man die Minderung von der Bruttomiete berechnet. Deshalb sollte die Minderung in einem konkreten Eurobetrag angegeben werden. Hierdurch wird aber jede Vergleichbarkeit von Minderungsquoten erschwert. Deshalb bietet 152 es sich an, im Hintergrund mit Prozentsätzen zu arbeiten, aber nach außen nur absolute Eurowerte zu kommunizieren.
    Die Minderung ist von der Bruttomiete zu berechnen (für die Wohnraummiete: BGH MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 10 = WuM 2005, 573 = NJW 2005, 2773 = NZM 2005, 699; für die Gewerberaummiete: BGH MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 8 = WuM 2005, 384, = NZM 2005, 455 = NJW 2005, 1713). Das bedeutet, dass die Minderung zwar von der Bruttomiete berechnet wird, dass aber die Vorauszahlungen in vereinbarter Höhe in die Abrechnung eingestellt werden müssen. Anderenfalls würde der Mieter die geminderte Miete teilweise – als Betriebskostennachzahlung nachzahlen müssen.
    Beispiel:
Grundmiete:
500,00 €
Betriebskosten-
vorauszahlung:
50,00 €
Heizkosten-
vorauszahlung:
50,00 €
Bruttowarmmiete:
600,00 €
Beeinträchtigung der Gebrauchs-
tauglichkeit:
20 %
Minderung der Miete absolut:
120,00 €
(= 20 % von 600,00 €)
Zu buchen
Grundmiete:
380,00 €
Betriebskosten-
vorauszahlung:
50,00 €
Heizkosten-
vorauszahlung:
50,00 €
Geminderte Bruttowarm-
miete
480,00 €
    Die Berechnung der Beeinträchtigung des Gebrauchs ist im Einzelfall schwierig. Das liegt zum einen daran, dass Wohnungen und die dafür zu zahlenden Mieten selten identisch sind und dass auch jeder Mangel etwas anders ist und selbst bei gleichen Mängeln zu unterschiedlichen Beeinträchtigungen führt. Zum anderen sind auch Wertungsfragen zu entscheiden. Es kommt immer auf die objektiven und nicht auf subjektive Beeinträchtigungen an.
    153 Beispiele:
Bei einem Heizungsausfall (im Winter) mindert sich die Miete bei allen betroffenen Mietern gleich, egal ob sie zu dem Zeitpunkt im Urlaub sind oder im Haus