Miete mindern - aber richtig!

frieren.
Kommt es zu Lärmbeeinträchtigungen – z. B. durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück –, mindert sich die Miete der betroffenen Wohnungen in gleichem Maße unabhängig davon, ob in der Wohnung ein Schichtarbeiter wohnt, der tagsüber schlafen muss, ein schwerhöriger Mieter, der die Beeinträchtigungen gar nicht mitbekommt, oder ein Mieter, der tagsüber zu Hause ist.
    Für die Berechnung der Gebrauchsbeeinträchtigung haben sich verschiedene Ermittlungsmethoden herausgebildet:
1. Schätzung
    In der Praxis ist insbesondere bei kleineren Mängeln die Schätzung (bei Gericht gem. § 287 ZPO) üblich. Sie ist preiswert und bei kleineren Mängeln führt sie i.d.R. auch nicht zu größeren Abweichungen im Vergleich zu anderen Methoden. Ihr Ergebnis ist nicht nachvollziehbar für Dritte.
2. Minderungstabellen
    Demgegenüber führt die Anwendung von Minderungstabellen (wie sie in diesem Buch auch bei einzelnen Stichworten abgedruckt sind) zu einer Vergleichbarkeit von Fällen. Die Gefahr besteht darin, dass man mehr nach vergleichbaren Fällen sucht, als die konkrete Beeinträchtigung in der vorliegenden Wohnung zu ermitteln. Eine ausführliche Minderungstabelle, sortiert nach diversen Kriterien und mit originalen Urteilstexten, finden Sie bei: Börstinghaus, Mietminderungstabelle, 3. Auflage, 2013. Minderungstabellen erlauben es zumindest, einen Rahmen zu ermitteln, innerhalb dessen Gerichte bei einem ähnlichen oder vergleichbaren Mangel eine Minderung angenommen haben. Sie sind deshalb ein wichtiges Werkzeug.
3. Nutzwertanalyse
    Kamphausen (ZMR 1994, 445) hat die Nutzwertanalyse, die auch auf dem Zielbaumverfahren basiert, entwickelt. Das Verfahren verlangt mindestens folgende drei Schritte:
154 Ermittlung der Sollbeschaffenheit anhand der vertraglichen Vereinbarung
Gewichtung der einzelnen Bestandteile der Mietsache
Ermittlung des Grades der Beeinträchtigung (Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit)
    Das Verfahren wird von Sachverständigen angewandt. Es ist wegen seiner Komplexität für den „Otto-Normal-Verbraucher“ eher ungeeignet. Vor allem aber bei größeren Mängeln und hohen Mieten, z. B. in der Gewerberaummiete, ist es das zu empfehlende Verfahren.
4. Vereinfachte Nutzwertanalyse
    In der mietrechtlichen Praxis hat sich eine vereinfachte Nutzwertanalyse durchgesetzt. Auch hierbei wird versucht, den Nutzwert der einzelnen Räume und Flächen zu ermitteln und die Gebrauchsbeeinträchtigung für die einzelnen Räume zu bewerten. Eine ausführliche Darstellung und ein Excel-Berechnungsprogramm finden Sie bei: Börstinghaus, Mietminderungstabelle, 3. Aufl., 2013.
Mindeststandard
    Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, NJW 2004, 3174 = NZM 2004, 736 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 7) kann bei der Vermietung von Altbauwohnungen ein Mangel vorliegen, wenn Mindeststandards nicht eingehalten wurden. Die Wohnung muss zum Wohnen entsprechend heutigen Vorstellungen geeignet sein. Auch wenn die Vorstellungen, was zum Wohnen notwendig ist, durchaus äußerst unterschiedlich sein können, so soll es nach Ansicht des BGH einen bestimmten Mindeststandard geben, der einzuhalten ist. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Nicht alles, was bei Neubauten und im modernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann auch bei Altbauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden.
    Ein solcher Mindeststandard ist nicht objektiv und einheitlich für alle Wohnungen zu bestimmen. Auch bei Altbauten muss man noch differenzieren. 155 So gibt es teilweise sicher noch Substandard-Wohnungen z. B. mit Toiletten im Treppenhaus. Dies entspricht nicht mehr dem heute üblichen Standard. Trotzdem wird man kaum sagen können, dass den Vermieter hier eine Nachbesserungspflicht trifft, wonach er die Wohnung mit Innentoiletten ausstatten muss. Es handelt sich eben auch bei diesen den objektiven heutigen Mindeststandard unterschreitenden Wohnungen um einen eigenen Wohnungsteilmarkt. Auch nach der Rechtsprechung des BGH ist der