Richtig vererben und verschenken

nur Sie mit Ihrer Familie die Wohnung nutzen oder ob Sie diese auch an Dritte überlassen dürfen. Ferner sollten Sie regeln, wer die mit der Wohnung verbundenen Kosten zu tragen hat. Dabei geht es nicht nur um die laufenden Kosten, sondern auch um außergewöhnliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen.
    Kraft Gesetzes muss der Wohnungsberechtigte die vom Wohnungsrecht erfassten Räume unterhalten. Er hat insbesondere die gewöhnlichen Unterhaltungskosten (zum Beispiel Wasser, Abwasser, Müll, Strom) sowie die Kosten der laufenden Reparaturen zu tragen. Vertraglich können allerdings davon abweichende Regelungen getroffen werden. Die öffentlichen und privaten Lasten (zum Beispiel Grundsteuer, Versicherungen) hat gesetzlich der Grundstückseigentümer zu tragen. Abweichende Regelungen können zwischen Übergeber und Erwerber vereinbart werden. Gesetzlich ist der Eigentümer nicht verpflichtet, auf seine Kosten eine außergewöhnliche Ausbesserung des Grundstücks oder Gebäudes vorzunehmen.
    Das Wohnungsrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Als höchstpersönliches Recht ist es nicht vererblich. Zu beachten ist, dass das Wohnungsrecht auch mit der Zerstörung des Gebäudes erlischt. Deshalb kann es sinnvoll sein, zur Sicherung eine sogenannte Wohnungsgewährungsreallast zu bestellen. Es empfiehlt sich deshalb eine Beratung durch einen fachkundigen Anwalt.
    Das Wohnungsrecht erlischt nicht, wenn der Berechtigte persönlich (zum Beispiel wegen des Aufenthalts in einem Pflegeheim) an der Ausübung gehindert ist.
Wohnrecht
    Wer sich im Übergabevertrag als Gegenleistung ein Wohnrecht vorbehält, ist nicht nur berechtigt, die Wohnung zu benutzen, sondern daneben auch der Wohnungseigentümer. Der Berechtigte hat in diesem Fall lediglich das Recht der Mitbenutzung (§ 1090 BGB).
    Tipp
    Die Vereinbarung eines Wohnrechts im Übergabevertrag ist im Regelfall nur dann sinnvoll, wenn sowohl Sie als auch der Übernehmer unter einem Dach leben und das Wohnrecht nicht auf einzelne Räume beschränkt werden soll.
Gegenleistung in Form von Rentenzahlungen und Pflegeverpflichtungen
    Typische Versorgungsleistungen, die im Rahmen der Vermögensübertragung in einem Übergabevertrag als Gegenleistung vereinbart werden können, sind insbesondere Rentenzahlungen und Pflegeverpflichtungen.
Rentenzahlung
    Im Rahmen des Übergabevertrags kann als Gegenleistung auch die Zahlung regelmäßig wiederkehrender Beiträge vereinbart werden. Hierbei ist zwischen der Leibrente und der sogenannten dauernden Last zu unterscheiden.
    Eine Leibrente liegt vor, wenn dem Begünstigten auf Lebenszeit aus einem selbstständigen einheitlichen Schuldverhältnis wiederkehrende gleichmäßige Leistungen zu erbringen sind (§ 759 BGB). Gesetzlich ist eine Leibrente im Voraus zu erbringen (§ 760 Abs. 1 BGB).
    Von einer dauernden Last ist auszugehen, wenn die in Zeitabschnitten zu erbringende Leistung nicht in gleicher Höhe fällig ist, sondern sich nach den persönlichen Verhältnissen des Begünstigten oder Verpflichteten richtet. Bei der Leibrente handelt es sich also um eine gleichbleibende Geldleistung; bei der dauernden Last sind dagegen die Bedürftigkeit des Übergebers und die Leistungsfähigkeit des Zahlungspflichtigen maßgebend.
    Checkliste: Rentenzahlungen
Was wird von der Rentenzahlung erwartet?
Wie hoch soll die monatliche Rente sein?
Soll der Erwerber zur Zahlung monatlich gleichbleibender Raten verpflichtet werden oder soll die Höhe der Rente von der eigenen Bedürftigkeit beziehungsweise der Leistungsfähigkeit des Erwerbers abhängen?
Soll die vom Verpflichteten zu zahlende Rente an die allgemeine Entwicklung der Lebenshaltungskosten angepasst und damit die Rente wertbeständig vereinbart werden?
Wann sollen die Rentenzahlungen jeweils fällig sein?
Welche Konsequenzen soll es haben, wenn der Verpflichtete die Rente nicht zahlt beziehungsweise mit der Zahlung in Verzug gerät?
    Aus steuerlicher Sicht hat die dauernde Last den Vorteil, dass der volle Zahlbetrag abzugsfähig ist, während bei der Leibrente nur der sogenannte Ertragsanteil der Rente als Sonderausgabe abgezogen werden kann. Nachteil der dauernden Last ist jedoch, dass sich ihre Höhe auch danach richtet, wie leistungsfähig der jeweilige Übernehmer ist.
    Bei der Leibrente ist darauf zu achten, dass im Übergabevertrag die Höhe der jeweiligen Zahlung, der Beginn der Leistungspflicht und die Fälligkeit geregelt sind. Sinnvoll ist es, die schuldrechtliche