Vermoegensplanung und Altersvorsorge fuer Frauen

Martina von 210.000 Euro aus. Neben dem Geldgeschenk der Eltern werden die Investmentfonds im Gegenwert von 15.000 Euro aufgelöst, sodass eine Immobilienfinanzierung von 145.000 Euro notwendig ist. Bei einer Kaltmiete von 650 Euro im Monat errechne ich eine Mietrendite, vergleichbar mit einer laufenden
Verzinsung von 4,10 Prozent. Damit sieht die Investition auf den ersten Blick wirklich gut aus.
    Nun geht es um die Finanzierung. Die Ausgangsbasis ist hervorragend. Denn nicht nur die Lage des Objektes stimmt, auch Martina ist dank ihrer beruflichen Position, ihres Einkommens und Vermögens eine Kreditnehmerin, wie sie sich die Finanzierungsabteilungen der Banken nur wünschen. Sie ist also in der schönen Lage, sich die Bank auszusuchen – und muss nicht um eine Finanzierung bangen. Meine Kundin sucht eine möglichst lange Zinsbindungszeit, denn zum Zeitpunkt meiner Beratung sind die Zinsen historisch gesehen auf einem sehr niedrigen Niveau. Die Zinsbindungszeit ist die Zeitspanne, in der der Zinssatz zwischen Kreditinstitut und Kunde fest vereinbart ist. Nach Ablauf dieser Frist wird der Zins neu verhandelt. Das kann, wenn die Zinsen allgemein stark ansteigen, zu bösen Überraschungen führen. Gerade deshalb möchte sie so lange wie möglich Planungssicherheit.
    Der Kreditzins liegt bei einer 15-jährigen Zinsbindungsfrist bei 4,65 Prozent. Zusammen mit der Tilgung von einem Prozent beträgt die monatliche Belastung 683 Euro. Bliebe rein rechnerisch diese Annuität, also die Monatsrate aus Zins und Tilgung, immer annähernd gleich, ist der Immobilienkredit nach gut 35 Jahren abbezahlt. Martina ist dann 67 Jahre alt. Ich habe ihr zu einem Finanzierungsmodell mit Sondertilgungsmöglichkeiten geraten, denn ihr Plan ist, durch schnelleres Tilgen die Immobilie früher schuldenfrei zu bekommen. Die Darlehenslaufzeit würde sich auf 29 Jahre verringern, wenn in den nächsten zehn Jahren Sondertilgungen von 2.000 Euro pro Jahr aufgebracht werden. Martina ist von ihrem Vorhaben begeistert: 650 Euro Mieteinnahmen, 683 Euro Rate an die Bank, 33 Euro eigene Leistung – und am Ende hat sie eine lastenfreie Immobilie: »Super! Damit habe ich doch auch gleich meine Vorsorgelücke im Alter geschlossen!« Sie ist sich sicher, das ideale Modell für ihre Altersvorsorge gefunden zu haben, zumal ihr zusätzliche Steuervorteile winken. Die Mieten gelten zwar als steuerpflichtige Einkünfte, doch sie kann Abschreibungen und die Schuldzinsen damit verrechnen.

    Immobilien passen nicht in offene Lebensplanungen
    Doch ist das wirklich so ideal? Der heikelste Punkt ist für mich ihre Lebensplanung. Denn die ist bei ihr noch völlig offen. Ehe Martina es sich versieht, kann die gute Idee der inflationssicheren Altersvorsorge eine schwere Last werden. Ich gebe auch zu bedenken, dass sie ihren Arbeitsplatz möglicherweise verlieren kann. Die Zeiten haben sich geändert – kein Arbeitsplatz ist per se sicher. Im Fall der Arbeitslosigkeit ist es gut, schuldenfrei, flexibel und mobil zu sein. Wenn dann noch die Wohnung zeitweilig leer stehen sollte, kann das zu schmerzhaften Einbußen in ihrer monatlichen Einnahmen-Ausgaben-Rechnung führen. Ihre Steuervorteilsrechnung ist ebenfalls hinfällig.
    Ein anderer Punkt: Nehmen wir an, Martina findet in fünf Jahren ihren Traummann. Die beiden möchten vielleicht eine Familie gründen und ein Eigenheim bauen. Ihr Vermögen ist dann aber fest angelegt. Ich rechne vor: Will sie nach zehn Jahren die Wohnung verkaufen, sind vom ursprünglichen Darlehen gerade einmal 18.400 Euro getilgt. Der Restkredit kommt auf 126.600 Euro. Ein Verkauf mit entsprechender Tilgung des Darlehens bei der Bank hätte überdies die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zur Folge. Und der Wert der Wohnung? Nicht wenige Immobilienbesitzer gehen davon aus, dass ihre Immobilie im Wert immer steigt. Doch dieser Grundsatz gilt schon lange nicht mehr. Bis auf die Top-Innenstadtlagen in den Großstädten Deutschlands herrscht bestenfalls Stillstand in der Wertentwicklung. Der vom Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen herausgegebene DEIX (= Deutscher Eigentums-Immobilien-Index) gibt die Wertentwicklung von privatem Wohneigentum wieder. Danach haben die Preise von Eigentumswohnungen in den letzten 15 Jahren gerade einmal um vier Prozent zugelegt. Das macht eine Rendite von 0,25 Prozent pro Jahr! Nach der