Miete mindern - aber richtig!

Mitmieter in Altbauten, die sich im Rahmen des normalen Wohngebrauchs der Mitmieter bewegen, führen nicht zu einer Minderung der Miete (AG München NZM 2004, 499). Der Vermieter kann deshalb anderen Mietern im Haus weder Laufgeräusche noch das Türenschließen, weder Fernseh- und Radiogeräusche noch das Geschirrklappern verbieten, ebenso können nicht abendliches Herumlaufen mit Straßenschuhen oder Gästebesuche verboten werden. Solche Lärmbeeinträchtigungen halten sich im Rahmen des normalen Wohngebrauchs. Der vertragsgemäße Gebrauch kann z. B. dann überschritten sein, wenn Bürotätigkeiten in einer Wohnung oberhalb einer Wohnung im oberen Preissegment hauptsächlich erst nach 22.00 Uhr nachts ausgeübt werden und hierdurch die Nachtruhe, insbesondere durch Tippgeräusche von Computer- bzw. Schreibmaschinentastaturen, gestört wird.
    Zum zulässigen Mietgebrauch gehört auch das Musizieren . Damit ist aber nicht die schrankenlose Ausübung gemeint. Auch hier gilt der Grundsatz der gegenseitigen Rücksichtnahme. Soweit in den Mietverträgen 130 bestimmte Zeiten zum Musizieren ausdrücklich zugelassen sind, bedeutet dies nicht, dass während der gesamten Zeit musiziert werden darf. In der Regel dürften ca. ein bis maximal zwei Stunden am Tag zu gestatten sein. Diese Zeiten stehen aber nicht jedem in der Wohnung lebenden musizierenden Mieter zu, sondern beziehen sich auf die von der Wohnung ausgehenden Musikgeräusche. Zum Musizieren gehört selbstverständlich auch das Erlernen eines Instrumentes mit den damit für Zuhörer meist verbundenen Beeinträchtigungen. Bei Überschreiten der Grenzen kann der Vermieter aufgrund der ihm obliegenden Fürsorgepflicht verpflichtet sein, gegen den die Grenzen überschreitenden Mitmieter, selbst wenn er im Nebenhaus wohnt, vorzugehen.
    Kinderlärm wird in der Rechtsprechung zu Recht großzügiger behandelt als sonstige Lärmquellen. Grundsätzlich können auch Lärmbelästigungen durch Kinder einen Mangel der Mietsache darstellen. Allerdings müssen Geräusche, die naturgemäß dem Bewegungs- und Spieldrang von kleinen Kindern entsprechen, von den übrigen Mietern eines Mehrfamilienhauses als vertragsgemäßer Gebrauch hingenommen werden. Schreie und Rufe von Kindern sind Teil des Entwicklungsprozesses und stehen daher unter einem allgemeinen Toleranzgebot. Selbst häufige und über das übliche Maß hinausgehende Lauf- und Spielgeräusche müssen grundsätzlich als sozialadäquat hingenommen werden. Das Spielen von Kindern auf dem Hof – außerhalb der Ruhezeiten – muss von den übrigen Bewohnern des Hauses ebenso hingenommen werden, solange sich das Spielen in einem sozialadäquaten Rahmen hält, wie das Spielen von Kindern der Hausbewohner auch mit Freunden auf den Grünflächen. Regelungen in der Hausordnung sind hier jedoch möglich. Selbst die Einhaltung einer Mittagspause oder die Rücksichtnahme auf Nachbarn mit atypischen Arbeitszeiten (Schichtdienst, Nachtdienst) soll von Kindern nicht gefordert werden können. Eltern müssen aber dafür sorgen, dass die allgemeinen Ruhezeiten von 22.00 bis 7.00 Uhr eingehalten werden. Weint, schreit oder lacht ein Baby oder Kleinkind aber in dieser Zeit, muss das hingenommen werden, es sei denn, die Eltern hätten das Schreien zu vertreten. Das Gleiche gilt für die normale Unruhe aufgrund des Spiel- und Bewegungstriebs der Kinder. Das Spiel mit und im Aufzug ist aber untersagt. Gibt es in einer Wohnanlage einen Bereich, der vertragsgemäß zum Spielen und Sporttreiben genutzt wird, können die Mieter deshalb nicht die Miete mindern. Verbote, fremde Kinder mitspielen zu lassen, sind unwirksam.
    131 Grenze des hinzunehmenden Lärms ist das Schikaneverbot . Jeder absichtlich erzeugte Lärm ist zu unterlassen, dazu gehört auch Kinderlärm. Für die Beurteilung, ob Lärm von Kinderspielplätzen vom Mieter hinzunehmen ist, ist die Richtlinie über die von Freizeitanlagen verursachten Geräusche heranzuziehen.
    Rechtsprechungsübersicht:
    0 % normaler Nachbarlärm bei mangelnder Schallisolierung (AG Schöneberg – 19.9.1989 – 16C 383/89 – GE 1990, 663)
    0 % Mitklopfen der Mitmieter aufgrund lauten Klavierspiels (AG Tiergarten – 4.10.1989 – 7C 269/88 – NJW-RR 1990, 398 = MM 1990, 160)
    0 % Zunahme des